Haftungsbeschränkung des Verwalters?

Leitsatz

Die Ordnungsmäßigkeit einer Verwaltungsmaßnahme ist am Gemeinschaftsinteresse, also an der Nützlichkeit der Maßnahme für die Gemeinschaft, zu messen. Es widerspricht deshalb regelmäßig den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer ohne adäquate Gegenleistung die Ergänzung eines laufenden Verwaltervertrags um eine Haftungsbeschränkungsklausel zugunsten des Verwalters beschließen.

Fakten:

Die Beschränkung der Haftung des Verwalters für Schadensfälle infolge leichter und mittlerer Fahrlässigkeit auf eine jährliche Höchstsumme sowie eine Bestimmung, wonach Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft in zwei Jahren verjähren, entspricht nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Denn es ist kein Grund ersichtlich, einen entgeltlich tätigen gewerblichen Verwalter durch Beschränkung der gesetzlichen Haftung nach Höhe und Dauer einseitig zu begünstigen. Dies gilt umso mehr, wenn ein laufendes Vertragsverhältnis entsprechend abgeändert wird. Denn eine derartige Abänderung stellt eine rechtliche Schlechterstellung der Wohnungseigentümer dar, der keine adäquaten Vorteile gegenüberstehen.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 23.12.2002, 2Z BR 89/02

Fazit:

Insbesondere Erstverwaltern ist häufig an einer Haftungsbeschränkung gelegen, da diese erfahrungsgemäß häufig mit der haftungsträchtigen Tätigkeit befasst sind, eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Geltendmachung etwaiger Gewährleistungsansprüche gegen den Veräußerer herbeizuführen. Da sie dabei nach dem Gesetz aber bereits für einfachste Fahrlässigkeit in voller Höhe haften, führt eine Haftungsbeschränkung nach Höhe und Dauer zu Rechtsverlusten der Eigentümergemeinschaft.