Haftung im Wohnungseigentum für Verletzung öffentlich-re ... / 1 Grundsätze

Für die Beantwortung der Frage, wer im Fall der Verletzung öffentlich-rechtlicher Pflichten zur Verantwortung gezogen werden kann, kommt es maßgeblich darauf an, wen die Pflichten im Einzelnen treffen. In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht bedeutsam sind in erster Linie die Pflichten nach

• dem Gebäudeenergiegesetz (GEG),
• der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) und
• des Mess- und Eichgesetzes (MessEG).

Gerade mit Blick auf eine mögliche Haftung ist von Bedeutung, ob einschlägige Verstöße gegen die öffentlich-rechtlichen Pflichten bußgeldbewehrt sind.

Verantwortliche

• Gebäudeenergiegesetz (GEG)

  Die gebäudeenergiebezogenen Verpflichtungen treffen nach § 8 Abs. 1 GEG den Bauherrn oder Eigentümer. Pflichten bezüglich etwa vorhandener Lüftungs- und Klimaanlagen treffen den Betreiber. Die Vorlagepflicht des Energieausweises bei einem Nutzerwechsel trifft den Eigentümer, Vermieter, Verpächter oder Immobilienmakler. § 108 Abs. 1 GEG enthält einen umfangreichen Bußgeldkatalog.

• Trinkwasserverordnung (TrinkwV)

  Die Trinkwasserverordnung verpflichtet nach § 4 TrinkwV den Unternehmer oder den sonstigen Inhaber einer Wasserversorgungsanlage. Verstöße gegen die aus § 14, 14a oder 14b TrinkwV resultierenden Pflichten stellen nach § 25 Nr. 4 TrinkwV eine Ordnungswidrigkeit dar.

• Mess- und Eichgesetz (MessEG)

  § 31 Abs. 1 Satz 1 MessEG verpflichtet den Verwender. Verstöße gegen die Eichpflicht stellen nach § 60 Abs. 1 Nr. 18 MessEG Ordnungswidrigkeiten dar.

Rechtswidriges Verhalten

Die Verletzung gebäudeenergierechtlicher Pflichten muss gemäß § 108 Abs. 1 GEG auf Vorsatz oder Leichtfertigkeit beruhen. Die TrinkwV knüpft die Tatbestandsverwirklichung gemäß § 25 TrinkwV an Vorsatz oder Fahrlässigkeit, was nach § 60 MessEG auch bezüglich der Eichpflichten gilt. Unproblematisch stellt sich stets Vorsatz dar, wobei insoweit auch bedingter Vorsatz genügt. Der Täter beabsichtigt zwar die Tatbestandsverwirklichung nicht, hält sie jedoch für möglich und nimmt sie billigend in Kauf.^[1] Leichtfertigkeit entspricht nach einhelliger Auffassung der groben Fahrlässigkeit und setzt eine besonders ausgeprägte Sorgfaltspflichtverletzung voraus, nämlich die Nichtbeachtung dessen, was jedem einleuchten muss oder das Unterlassen naheliegender Überlegungen.^[2] Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.

[1] BGH, Urteil v. 18.6.2020, 4 StR 482/19, NJW 2020 S. 2900 Rn. 22.

[2] BGH, Urteil v. 1.7.2010, I ZR 176/08, NJW-RR 2011 S. 117.