Haftung des Verwalters (WEMoG) / 7 Versicherungsschutz

§ 15 Abs. 1 MaBV schreibt Versicherungsschutz für Verwalter in Form einer Berufshaftpflichtversicherung seit Inkrafttreten des Gesetzes über die Einführung von Berufungszulassungsregelungen für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter am 1.8.2018 zwingend vor. Der Nachweis entsprechenden Versicherungsschutzes ist Voraussetzung für die Erteilung der Gewerbeerlaubnis, der Wohnimmobilienverwalter ebenfalls seit 1.8.2018 bedürfen. Für bereits vor diesem Stichtag tätig gewesene Verwalter war die Gewerbeerlaubnis bis 1.3.2019 zu beantragen und zu diesem Zeitpunkt auch das Bestehen des Versicherungsschutzes nachzuweisen.

Der Terminus der "Berufshaftpflichtversicherung" ist gesetzlich nicht geregelt, wird üblicherweise aber für die Pflichtversicherungen von Freiberuflern wie Rechtsanwälten und Steuerberatern verwendet und meint dort eine reine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. Entsprechend sind auch andere nach der Gewerbeordnung vorgeschriebene Berufshaftpflichtversicherungen, etwa für Versicherungsvermittler oder für Finanzanlagenvermittler, ausgestaltet. Insoweit handelt es sich bei der Pflichtversicherung für die Wohnimmobilienverwalter, also insbesondere die Wohnungseigentumsverwalter, auch um die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, was in § 15 Abs. 3 MaBV zum Ausdruck kommt.

Nach der weiteren Bestimmung des § 15 Abs. 2 MaBV

• muss eine Mindestversicherungssumme von 500.000 EUR je Versicherungsfall bestehen;
• muss für alle Schadensfälle eines Versicherungsjahrs eine Summe von 1.000.000 EUR bereitstehen;
• müssen Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen mitversichert sein;
• muss eine unbegrenzte Nachhaftung eingeschlossen sein.

Grundsätzlich besteht Versicherungsschutz nur für fahrlässige und grob fahrlässige Pflichtverstöße, selbstverständlich nicht für vorsätzlich herbeigeführte Pflichtverletzungen. Im Fall der Untreue des Verwalters oder seiner Mitarbeiter sind die Wohnungseigentümergemeinschaften also nicht durch die Versicherung geschützt. Schutz bietet hier allerdings die Vertrauensschadenversicherung. Hiernach besteht Versicherungsschutz bei Vermögensschäden, die der Verwalter oder seine Mitarbeiter durch Betrug, Unterschlagung, Diebstahl, Untreue, Sachbeschädigung oder andere vorsätzliche unerlaubte Handlungen verursachen. Der Abschluss einer derartigen Versicherung ist jedem Verwalter zu empfehlen.

Wichtig

Kein Schutz bei Untätigkeit

Verwalter sollten dringend beachten, dass nach Nr. A1-3.1 AVB, Nr. 1.2 Abs. 5 AHB kein Versicherungsschutz im Fall der Untätigkeit des Verwalters besteht. Führt der Verwalter also Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht durch, haftet er nicht nur für hierdurch eintretende Schäden, er genießt auch keinen Versicherungsschutz.

Praxis-Beispiel

Feuchtigkeitsschäden

Infolge Durchfeuchtung der Außenwand zeigen sich erste Schäden im Bereich einer Wohnung. Die Wohnungseigentümer beschließen entsprechende Instandsetzungsmaßnahmen. Der Verwalter bleibt untätig. Wegen der sich immer weiter ausbreitenden Feuchtigkeit wird die vermietete Wohnung unbewohnbar und der verlegte Parkettboden weist erhebliche Schäden auf. Sowohl für die Mietausfälle als auch die Sachschäden besteht kein Versicherungsschutz.