Grundsätzlich haftet der Verwalter dann, wenn er nicht rechtzeitig fällige Hausgelder beitreibt und diese infolge Verjährung oder Eröffnung des Insolvenzverfahrens gegen den Hausgeldschuldner nicht mehr oder nicht in voller Höhe realisiert werden können.[1]
Der angefochtene Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge
Der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung wurde seitens eines Wohnungseigentümers angefochten. Nach seiner Einzelabrechnung besteht eine Abrechnungsspitze von 500 EUR. Vor dem Hintergrund der Anfechtungsklage macht der Verwalter den Fehlbetrag gegen den Wohnungseigentümer nicht geltend.
Gerichtsverfahren und somit auch Hausgeldklagen können sich über mehrere Jahre hinziehen, bevor eine rechtskräftige Entscheidung – ggf. erst in der Revisionsinstanz vor dem BGH, so es tatsächlich einmal um eine Grundsatzfrage gehen sollte – ergeht. Hausgeldansprüche verjähren innerhalb der Regelverjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB von 3 Jahren. Wird also der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2021 in der Wohnungseigentümerversammlung vom 13.5.2022 gefasst, beginnt die Verjährungsfrist mit Ablauf des Jahres 2022 zu laufen und endet am 31.12. des Jahres 2025. Liegt z. B. dann erst am 9.1.2026 eine rechtskräftige Entscheidung über die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung und somit auch des Ausweises der Abrechnungsspitze des Hausgeldschuldners vor, sind Ansprüche gegen diesen verjährt.
Anfechtung allein schützt Hausgeldschuldner nicht
Bekanntlich gilt der Grundsatz, dass Beschlüsse so lange gültig sind, solange sie nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind. Übertragen auf den Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung oder der Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans, gilt insoweit also, dass die Wohnungseigentümer auch dann zur Zahlung des Hausgelds auf Grundlage des Wirtschaftsplans bzw. zum Ausgleich einer negativen Abrechnungsspitze in der Jahresabrechnung verpflichtet sind, wenn der entsprechende Genehmigungsbeschluss angefochten ist.[2]
Über die Fallgestaltung hinaus, dass der Verwalter Hausgeldansprüche verjähren lässt, ist er aber auch verpflichtet, rückständige Wohngeldschuldner mit dem gehörigen Nachdruck und in einem zeitlich engen Rahmen zur Zahlung aufzufordern und bei Ausbleiben der Zahlungen auf eine baldige Titulierung der Forderungen der Gemeinschaft hinzuwirken.[3] Der Verwalter genügt seinen Pflichten nach allem nicht, wenn er stets vergeblich einen Hausgeldschuldner außergerichtlich zur Zahlung auffordert. Zeigen Zahlungsaufforderungen keine Wirkung, hat er für eine gerichtliche Geltendmachung der Hausgeldrückstände zu sorgen. So der Verwalter insoweit aufgrund Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag entsprechend ermächtigt ist, Aktivverfahren für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu führen, umfasst diese Befugnis auch eine Rechtsanwaltsbeauftragung. Abhängig von der Größe der jeweils verwalteten Eigentümergemeinschaft ist er zur entsprechenden Anspruchsverfolgung bereits nach § 27 Abs. 1 Satz 1 WEG ermächtigt. Steht Verjährung im Raum, hilft auch die Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.
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