Gottwald/Mock, Zwangsvollstreckung, ZPO § 857 Zwangsvoll ... / 7.7.1 Grundschuld

Rz. 37

Eine Grundschuld belastet ein oder mehrere Grundstücke (= Gesamtgrundschuld) in der Weise, dass dieses für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme – i. d. R. an Banken – haftet (§§ 1191 ff. BGB). Die Grundschuld gewährt dem Grundschuldgläubiger das Recht der Verwertung durch Zwangsversteigerung nach dem ZVG. Hierfür benötigt der Gläubiger einen sog. Duldungstitel. Diesen erhält er regelmäßig bei der Grundschuldbestellung durch notarielle Urkunde (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) in der Form, dass sich der Schuldner hinsichtlich seines gesamten Vermögens der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft.

Rz. 38

Die meisten Grundschulden werden zur Absicherung einer Forderung bewilligt (sog. Sicherungsgrundschuld). Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch, d. h. sie kann auch unabhängig von einer Forderung bestellt werden. Die praktische Bedeutung der Sicherungsgrundschuld für (nachrangige) Gläubiger liegt vor allem in dem frei werdenden Betrag. Denn je mehr das Darlehen zurückbezahlt wird, desto größer ist die Differenz zur eingetragenen Grundschuldhauptsumme. Bei der Pfändung ist zunächst wie folgt zu unterscheiden:

Rz. 39

Bei einer Briefgrundschuld erfordert eine wirksame Pfändung den Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses und die Übergabe des Grundschuldbriefs (OLG München, Beschluss v. 20.6.2011, 34 Wx 259/11 – Juris). Die wirksame Pfändung der (Brief-) Grundschuld, die den Regeln über die Hypothek unterliegt (Abs. 6 i. V. m. § 830 ZPO), bewirkt die Unrichtigkeit des Grundbuchs, weil dieses das Pfandrecht als Recht an einem Grundstücksrecht nicht ausweist. Das Pfandrecht kann deshalb als Grundbuchberichtigung (§ 22 Abs. 1 GBO) in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung findet auf Antrag des Gläubigers statt; die Grundbuchunrichtigkeit muss urkundlich nachgewiesen sein (§§ 13 Abs. 1, 22 GBO). Die Grundbuchunrichtigkeit lässt sich durch Vorlage des Pfändungsbeschlusses und des Grundschuldbriefs nachweisen. Erst die Vorlage des Briefs durch den Gläubiger erbringt dem Grundbuchamt gegenüber den Nachweis, dass ihm der Brief übergeben, die Pfändung demnach wirksam geworden ist (Zöller/Stöber, § 830 Rn. 6; BayObLG NJW-RR 1991, 1398; OLG Düsseldorf, OLGZ 1969, 208; BGH, NJW 1979, 2045 = MDR 1979, 922 = Rpfleger 1979, 299 =  JuS 1980, 154 = WM 1979, 730; BGH, Rpfleger 1995, 119 = BGHZ 127, 146 = WM 1994, 2033 = ZIP 1994, 1720 = NJW 1994, 3225).

Rz. 40

Bei einer Buchgrundschuld bedarf es neben dem Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsbeschluss der Eintragung der Pfändung in das Grundbuch (vgl. § 830 Abs. 1 ZPO). Die zugrunde liegende Forderung wird hingegen nach § 829 ZPO gepfändet. Vgl. auch i.E. – insbes. zur Herausgabe des Grundschuldbriefs – § 830 Rz. 8 und Rz. 4. Die Verwertung erfolgt nach § 837 ZPO (vgl. § 837 Rz. 2f.).

Rz. 41

Eine Eigentümergrundschuld gibt dem Schuldner als Grundstückseigentümer das Recht auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus seinem eigenen Grundstück (§§ 1191, 1196 BGB). Er ist aber ggü. einem sog. Fremdgrundschuldgläubiger insoweit beschränkt, als dass er nicht gegen sich selbst die Zwangsvollstreckung durch Zwangsversteigerung betreiben darf. Darüber hinaus erhält er Zinsen nur im Rahmen eines Zwangsverwaltungsverfahren (BGH, NJW 1988, 1026 = WM 1988, 205 = MDR 1988, 395 = Rpfleger 1988, 181 = ZIP 1988, 403). Kommt es zu einer Zwangsversteigerung aufgrund eines Antrags eines anderen Gläubigers, steht dem Schuldner als Eigentümer ein Zahlungsanspruch i. H. d. auf die Rangstelle entfallenden Erlöses nebst Zinsen zu. In diese Rechtsposition kann ein Gläubiger durch Pfändung und Verwertung gelangen.

Rz. 42

Die Möglichkeiten, zu einer Eigentümergrundschuld zu gelangen, sind vielfältig. Folgende Varianten sind zu unterscheiden:

• Offene Eigentümergrundschuld: Der Schuldner kann als Grundstückseigentümer sein Grundstück mit einer auf seinen Namen lautenden Grundschuld belasten (§ 1196 Abs. 1 BGB).
• Verdeckte Eigentümergrundschuld: Bestellt der Schuldner zugunsten eines Dritten eine Hypothek und gelangt die zu sichernde Ford. nicht zur Entstehung, steht dem Schuldner als Eigentümer die Hypothek zu (§ 1163 Abs. 1 Satz 1 BGB). Da aus dem GB allerdings noch der eigentlich zu sichernde Gläubiger ersichtlich ist, spricht man von einer verdeckten Eigentümergrundschuld. Gleiches gilt, wenn bei einer Briefhypothek bzw. -grundschuld dem Gläubiger der Brief noch nicht übergeben wurde (§§ 1191, 1163 Abs. 2 BGB).
• Verschleierte Eigentümergrundschuld: Hauptanwendungsfall des Entstehens einer Eigentümergrundschuld ist nach § 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass die einer Hypothek zugrunde liegende Forderung, z. B. durch Zahlung oder Nichtvalutierung, zumindest teilweise erlischt. In diesem Fall steht dem Schuldner als Eigentümer die dingliche Belastung als Eigentümergrundschuld zu (§ 1177 Abs. 1 BGB). Das Gleiche gilt, wenn bei einer Sicherungsgrundschuld der Schuldner auf die Grundschuld als dingliche Belastung Zahlungen leistet, um so der Zwangsversteigerung zu entgehen (BGH, NJW...