Das Gewerberaummietrecht lässt im Vergleich zum Wohnraummietrecht eine weitergehende Übertragung von Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltungsmaßnahmen gem. § 555a BGB) auf den Mieter zu. Dafür bestehen folgende Grundmodelle:
- Der Mieter hat – in bestimmtem Umfang – die Instandhaltung und Instandsetzung selbst zu übernehmen ("Vornahmeklauseln").
- Der Mieter hat – in bestimmter Höhe – die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen ("Kostenklauseln").
Sog. "Dach- und Fachklauseln" umfassen Reparaturen an den konstruktiven Teilen des Gebäudes, d. h. am Dach, an den Fundamenten, Außenmauern und tragenden Wänden sowie den darin verlaufenden Rohrleitungen. Daneben gibt es "Double-Net-Mietverträge", "Single-Net-Mietverträge" und "Triple-Net-Mietverträge". "Single-Net-Mietverträge" beinhalten lediglich die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten, "Double-Net-Mietverträge" zusätzlich die Kosten der Instandhaltung (mit Ausnahme der Instandhaltung an Dach und Fach), während "Triple-Net-Mietverträge" außerdem die Instandhaltung im Sinne der Dach- und Fachklausel umfassen.
Die Zulässigkeit der Vereinbarung derartiger Klauseln hängt vor allem davon ab, ob dies durch eine Individualvereinbarung erfolgt oder die Regelungen Bestandteil Allgemeiner Geschäftsbedingungen sind.[1]
So verstößt u. a. eine formularmäßíge Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB.[2]
Für eine wirksame Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (sowohl Kosten- als auch Vornahmeklauseln) sind folgende Kriterien zu beachten:
- Transparenz (problematisch bei Vornahmeklauseln)
- angemessene Kostenobergrenze für den Mieter
- Begrenzung auf Mietsache und Gemeinschaftsflächen bzw. Gemeinschaftsanlagen und ggf. zusätzlich
- Ausschluss für Instandsetzungen wegen Anfangsmängeln und bei Instandsetzungen, die Dritte (z. B. der Vermieter oder andere Mieter) verursacht haben.[3]
Der Mustermietvertrag empfiehlt eine Übertragung der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung auf den Mieter, die ihre Ursache in der normalen Abnutzung und dem Gebrauch der Mietsache haben, mit einer Kostengrenze von einer Monatsmiete.[4]
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