GEWERBEMIETRECHT - Abrechnungspflicht beim früheren Vermieter

Leitsatz

Auch im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter.

Fakten:

Der Mieter leistete monatliche Vorauszahlungen für die Nebenkosten. Nach Eigentumsübergang rechnete der neue Vermieter die Nebenkosten ab. Das Guthaben des Mieters rechnete er gegen rückständige Mieten auf. Der BGH gibt dem Mieter Recht: Welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten infolge des Eigentumsübergangs dem Veräußerer und welche dem Erwerber zustehen, ist nach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fälligkeit des Anspruchs beantwortet. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche stehen dem bisherigen Vermieter zu, danach fällige Forderungen dem Erwerber. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters dann gegen den Erwerber, wenn sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen und fällig werden. Der Anspruch des Mieters auf Auszahlung des Nebenkostenguthabens ist erst mit Erteilung der Abrechnung fällig geworden. Beim Eigentumswechsel ist der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt der Veräußerung abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Nebenkostenabrechnung verpflichtet.

Link zur Entscheidung

BGH, Beschluss vom 29.09.2004, XII ZR 148/02

Fazit:

Die Grundsätze gelten auch für das Gewerbemietrecht. Der Erwerber soll über die Nebenkosten nicht abrechnen müssen, weil er die nötigen Unterlagen vom Veräußerer unter Umständen erst beschaffen müsste. Er hat im Übrigen für die abzurechnende Periode auch die Vorauszahlungen nicht erhalten.