Gewerbe-Vermieter darf bei beendetem Mietvertrag Wasser und Heizung abdrehen

Das steht im Urteil

Ist ein Gewerbe-Mietverhältnis beendet, darf der Vermieter die Versorgung mit Wasser, Heizung, Strom usw. einstellen, wenn der Mieter keine Nebenkosten zahlt. Das hat der BGH gegen die bisher herrschende Rechtsprechung entschieden.

Der Sachverhalt

Der Mieter hatte im Jahr 2000 Räume zum Betrieb eines Cafés gemietet. Nach einem Streit über die Verpflichtung des Vermieters zu Nebenkostenabrechnungen stellte der Mieter im Jahr 2001 seine Nebenkostenvorauszahlungen ein, später auch die Zahlung der Grundmiete, mit der er im August 2007 acht Monate im Rückstand war. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wiederholt, zuletzt im August 2007. Zwischen den Parteien schwebt ein Räumungsverfahren. Der Vermieter drohte dem Mieter mehrfach an, die Versorgung der Mieträume mit Heizenergie zu unterbrechen. Dagegen hat der Mieter eine vorbeugende Unterlassungsklage erhoben.

Die Meinung des BFH

Der BGH gibt dem Vermieter Recht und entscheidet damit gegen die bisher in Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretene Auffassung. Er hat hervorgehoben, dass der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache verschafft, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff liege nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt würden. Der Besitz sei nur gegen beeinträchtigende Eingriffe geschützt, verleihe aber kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern.

Ein Anspruch des Mieters auf die Fortsetzung von Versorgungsleistungen kann sich nur aus dem Mietvertrag ergeben oder – nach Beendigung des Mietverhältnisses – im Einzelfall nach Treu und Glauben aus sog. "nachvertraglichen Pflichten". Der BGH hat beispielhaft einzelne Fallgestaltungen angeführt, in denen eine Pflicht des Vermieters auf weitere Belieferung bestehen kann. Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei aber dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.

Die Entscheidung bezieht sich auf ein Mietverhältnis über Gewerberäume und ist daher nicht ohne Weiteres auf das Wohnraum-Mietrecht übertragbar. Ob der für das Wohnraum-Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat die Rechtslage für Wohnräume ebenso beurteilt, bleibt abzuwarten. Da Wohnraum-Mieter besonderen Schutz genießen, dürfte das keineswegs sicher sein.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 06.05.2009, XII ZR 137/07v. 6.5.2009, XII ZR 137/07