Gewährleistungsausschluss bei Gebrauchtwohnungs-Kauf

Normenkette

§ 477 Abs. 1 S. 1 BGB, § 638 BGB

Kommentar

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat folgende Vertragsklausel in einem Grundstücks- (Eigentumswohnungs-) Kaufvertrag für wirksam angesehen:

"Die Veräußerung erfolgt im gegenwärtigen Zustand ohne Gewährleistung für Sachmängel und ohne Zusicherung besonderer Eigenschaften, insbesondere auch ohne Gewähr für den Messgehalt der Wohnung / Garage und der zum Vertragsgegenstand gehörenden Grundflächen. Die Verkäuferin versichert, dass ihr keine versteckten Mängel bekannt sind. Der Zustand des Grundbesitzes, insbesondere der Gebäulichkeiten, ist dem Käufer durch Besichtigung bekannt."

Wird im Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung ein Gebäude als Wohnhaus bezeichnet, so ergibt sich daraus die schlüssige Zusicherung, dass das Gebäude nach seiner baulichen Beschaffenheit und nach den geltenden baurechtlichen Vorschriften für Wohnzwecke geeignet ist.

Der Käufer einer Eigentumswohnung musste ca. zwei Jahre nach Übergabe feststellen, dass das Haus erhebliche Feuchtigkeitsmängel aufwies und dass aufgrund einer Sperrverfügung der Baubehörde der dauernde Aufenthalt von Personen zu Wohnzwecken untersagt war. Der Käufer erklärte sofort die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung und verlangte Rückzahlung des Kaufpreises sowie Schadensersatz.

Seine Klage hatte jedoch keinen Erfolg. Dem Verkäufer war nicht nachzuweisen, dass er bei Abschluss des Kaufvertrages arglistig die Feuchtigkeitsmängel und die Sperrverfügung der Baubehörde verschwiegen hatte. Er hatte nämlich erst kurz vor dem Kaufvertrag das Grundstück von einem Voreigentümer erworben. Es war also durchaus glaubhaft, dass er von den Feuchtigkeitsmängeln sowie von dem Umstand nichts wusste, dass das Haus zu Wohnzwecken nicht geeignet war.

Das Gericht prüfte weiter, ob der Verkäufer nicht unter anderen Gesichtspunkten schadensersatzpflichtig war. Wer nämlich ein Gebäude als Wohnhaus verkauft, der sichert damit gleichzeitig zu, dass dieses Gebäude zu Wohnzwecken geeignet ist. Dem Gebäude fehlte also die zugesicherte Eigenschaft der Bewohnbarkeit. Ein solcher Schadensersatzanspruch ist verschuldensunabhängig, es kam also auf die Kenntnis des Verkäufers nicht an. Doch auch damit hatte der Käufer letztlich keinen Erfolg. Ein solcher Schadensersatzanspruch wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft verjährt nämlich in einem Jahr nach Übergabe des Grundstücks ( § 477 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Link zur Entscheidung

( OLG Karlsruhe, Urteil vom 23.12.1988, 15 U 3/87, DWW 89, 109)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Es handelte sich hier um den Kauf einer "gebrauchten" Eigentumswohnung, mag diese auch erst aufgrund einer kurz vor dem Kaufvertrag durchgeführten Aufteilung und Bildung von Wohnungseigentum entstanden sein. Hätte es sich um eine neu errichtete Eigentumswohnung gehandelt, dann wäre hinsichtlich der Gewährleistung nicht die kurze Verjährungsfrist des Kaufrechts, sondern die fünfjährige Gewährleistungsfrist des Werkvertragsrechts ( § 638 BGB) zur Anwendung gekommen.

Wer aus der Zusicherung von Eigenschaften garantieartig haftet, kommt in den Genuss einer kurzen Verjährung. Täuscht der Verkäufer den Käufer arglistig, so haftet er 30 Jahre. Allerdings muss der Käufer die Arglist des Verkäufers beweisen. Dies ist im Regelfall sehr schwierig.