OLG Karlsruhe Urteil vom 23.12.1988 - 15 U 3/87 (veröffentlicht am 23.12.1988)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Ausschluß der Gewährleistung beim Kauf einer "Gebrauchtwohnung"

Verfahrensgang

LG Köln (Aktenzeichen 1 O 411/ 86)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten werden das Urteil des Landgerichts … vom 28. November 1986 und das Ergänzungsurteil vom 6. Februar 1987 – 1 O 411/86 – abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreites.

Die Kosten der Nebenintervention trägt die Streithelferin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 28.000,– DM abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Sicherheitsleistungen können durch unbedingte, unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaften eines im Inland als Zoll- oder Steuerbürge zugelassenen Kreditinstituts erbracht werden.

4. Die Beschwer der Klägerin beträgt 279.672,51 DM.

Tatbestand

Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 24.1.1984 – Notariat … II UR …/ 84 – kaufte die Klägerin von der Beklagten 49/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flurst. Nr. …/…, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit Nr. 28 bezeichneten Wohnung im völlig seperat stehenden Wohnhaus … – Straße … in … an der Grenze zu den Grundstücken Flurst. Nrn. …/… und …/… sowie 2/1000 Miteigentumsanteil an dem bezeichneten Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 17 bezeichneten Garage zum Kaufpreis von 240.000,– DM. In § 4 des Kaufvertrages heißt es u. a.:

„Die Veräußerung erfolgt im gegenwärtigen Zustand, ohne Gewährleistung für Sachmängel und ohne Zusicherung besonderer Eigenschaften, insbesondere auch ohne Gewähr für den Meßgehalt der Wohnung/Garage und der zum Vertragsgegenstand gehörenden Grundflächen. Die Verkäuferin versichert, daß ihr keine versteckten Mängel bekannt sind. Der Zustand des Grundbesitzes, insbesondere der Gebäulichkeiten, ist dem Käufer durch Besichtigung bekannt.”

Im übrigen wird wegen der Einzelheiten auf den Inhalt des Kaufvertrages (I 13 ff.) Bezug genommen. Die Klägerin zahlte gegenüber dem beurkundeten Kaufpreis tatsächlich 270.000,– DM an die Beklagte. Das Gebäude wurde der Klägerin vereinbarungsgemäß zum 15.2.1984 übergeben.

Bei dem Kaufobjekt handelt es sich um ein für sich stehendes, einem Bungalow ähnliches Gebäude, das mit seiner Rückseite unmittelbar vor einem Hang errichtet ist. Dieses Gebäude wurde 1955 als Garage und Ausstellungsgebäude genehmigt und errichtet. Eine nach Rohbaufertigstellung am 30.11.1955 zum Zwecke der Nutzungsänderung beantragte Baugenehmigung für eine 2-Zimmer-Wohnung wurde durch Bescheid des Bauordnungsamtes der Stadt … vom 3.3.1956 mit der Begründung versagt, das Gebäude sei nicht unterkellert, die Räume lägen tiefer als das das Gebäude an drei Seiten umgebende Erdreich, Fensteröffnungen seien nur an der Nordseite vorhanden und die Räume könnten weder ausreichend gelüftet noch ausreichend besonnt werden, so daß die Gefahr von Schimmelbildung bestehe (I 249). Gleichwohl wurde das Gebäude nach seiner Fertigstellung als Wohnung benutzt. Da die Baubehörde bei zwei Besichtigungen festgestellt hatte, daß die Räume feucht waren und im Sockelbereich Schimmelbildung aufwiesen, erließ sie am 17.4.1958 gegenüber der damaligen Eigentümerin, … aus …, eine Sperrverfügung, wonach der Eigentümerin und auch der damaligen Mieterin … untersagt wurde, das Gebäude zum dauernden Aufenthalt von Personen zu nutzen (I 49). Dieser Bescheid des Bauordnungsamts der Stadt … wurde jedoch nie vollzogen. Das Gebäude wurde vielmehr die gesamte Zeit über bis in die Gegenwart als Wohnung benutzt. Eine Genehmigung für Wohnzwecke wurde nie erteilt.

Das Grundstück … Straße … in … auf dem der von der Klägerin erworbene Bungalow steht, wurde Anfang 1984 – kurze Zeit vor Abschluß des notariellen Kaufvertrages – zwecks Bildung von Wohnungseigentum aufgeteilt. Im Rahmen des Aufteilungsverfahrens erteilte die Stadt … – Bauordnungsamt – am 9.1.1984 gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG eine Bescheinigung, in der sie u. a. bestätigte, daß die Wohnung der Klägerin in sich abgeschlossen ist (I 155).

Durch Anwaltsschreiben vom 14.7.1986 (I 43) focht die Klägerin den notariellen Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an.

Die Klägerin hat behauptet, nach dem Erwerb sei in den Räumen Feuchtigkeit aufgetreten. Diese habe trotz ausreichender Beheizung und Belüftung nicht beseitigt werden können. Die Feuchtigkeitsschäden hätten ein derartiges Ausmaß, daß die Räume nicht mehr bewohnbar seien. Die Beklagte habe bei Vertragsabschluß gewußt, daß das Gebäude zu Wohnzwecken nicht geeignet sei. Schon vor Abschluß des Kaufvertrages seien erhebliche Feuchtigkeitsschäden aufgetreten, was der Beklagten bekannt gewesen sei. Diese Feuchtigkeitsschäden habe die Beklagte arglistig verschwiegen.

Die Klägerin hat als Schadensersatz Rückzahlung des Kaufpreises, der auf gewendeten Grunderwerbssteuer, Grundbuchgebühren, Sachverstän...