Gewährleistung (allgemein) (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Unter Gewährleistung ist die Pflicht des Verkäufers, des Vermieters und des Bau- oder Werkunternehmers zu verstehen, für die vertragsgemäße Erfüllung der übernommenen Leistungspflicht einzustehen. Diese Gewähr hat der Verkäufer, der Vermieter und der Bauunternehmer innerhalb der jeweils geltenden Gewährleistungsfristen zu übernehmen.

1 Immobilienkaufvertrag

Voraussetzung für einen Gewährleistungsanspruch des Käufers ist:

Gewährleistungsanspruch des Käufers

Ein wirksam abgeschlossener Kaufvertrag (notarielle Beurkundung) Das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft oder das Vorliegen eines Sach- oder Rechtsmangels Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn der Kaufgegenstand nicht frei von Rechten ist, die von Dritten gegen den Käufer geltend gemacht werden können. Dies sind z. B. Grundpfandrechte oder der Nießbrauch. Liegt ein derartiger Rechtsmangel vor, ist der Käufer berechtigt, die Einrede des nicht erfüllten Vertrages zu erheben und die Kaufpreiszahlung zu verweigern und evtl. Schadensersatz zu fordern oder vom Vertrag zurückzutreten. Der Kaufgegenstand hat einen Sachmangel, wenn er nicht die Eigenschaften hat, die er nach dem Vertrag oder gewöhnlichen Umständen haben sollte. Entscheidender Zeitpunkt ist der des Gefahrübergangs auf den Käufer. Ein Sachmangel des Kaufgegenstandes liegt auch weiter dann vor, wenn dem Kaufgegenstand zugesicherte Eigenschaften fehlen. Eine derartige Eigenschaft liegt vor, wenn der Verkäufer ausdrücklich oder stillschweigend dem Käufer erklärt, dass er persönlich für das Vorhandensein der Eigenschaft einstehen will. Liegt ein derartiger Sachmangel vor, hat der Käufer zunächst einen Anspruch auf Nacherfüllung. Erfolgt diese nicht oder ist sie unmöglich oder unverhältnismäßig, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Die bereits empfangenen Leistungen sind zurückzugewähren. Statt vom Kaufvertrag zurückzutreten ist der Käufer auch berechtigt, Minderung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen.

Praxis-Tipp

Kein Gewährleistungsausschluss bei Arglist

In der Praxis wird in Immobilien-Kaufverträgen i. d. R. die Gewährleistung ausgeschlossen (außer beim Ersterwerb). Ein vollständiger Gewährleistungsausschluss ist jedoch nichtig, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Hinweis

Bei Vorliegen eines Mangels muss sorgfältig überlegt werden, welches Gewährleistungsrecht für den Käufer am günstigsten ist. Das dem Käufer zustehende Wahlrecht erlischt nämlich mit dem Vollzug eines Gewährleistungsrechtes oder mit Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs.

Achtung

Beim Bauträgervertrag ergeben sich die dem Erwerber zustehenden Rechte wegen Sachmängeln des Grundstücks aus dem Kaufrecht, wegen Sachmängeln des Bauwerks aus dem Werkvertragsrecht.

2 Mietvertrag

Bei einem Mangel der Mietsache hat der Mieter einen Anspruch auf Minderung, auf Kündigung oder auf Schadensersatz.

3 BGB-Werkvertrag

Vorauszuschicken ist zunächst, dass die Nachgenehmigung einer Instandsetzungsmaßnahme, die ohne entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, lediglich das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betrifft. Durch einen solchen Beschluss gehen keine Gewährleistungs- oder Schadensersatzansprüche gegen die ausführende Firma verloren.^[1]

Der Auftraggeber hat einen Anspruch auf Gewährleistung, wenn

Gewährleistungsanspruch des Auftraggebers

ein wirksamer Werkvertrag geschlossen wurde; die Abnahme erfolgt ist und ein Sachmangel gegeben ist. Ein Sachmangel liegt vor, wenn das Werk zum Zeitpunkt seiner Abnahme nicht die zugesicherten Eigenschaften hat oder mit einem Fehler behaftet ist, der den Wert oder die Gebrauchsfähigkeit herabsetzt. Wegen den mit der Abnahme verbundenen Rechtswirkungen, kann die Frage, ob eine Abnahme nicht erklärt ist, Gegenstand einer Feststellungsklage sein.[2] Der Auftraggeber hat dann in erster Linie einen Anspruch auf Nacherfüllung. Kommt der Auftragnehmer dem Nacherfüllungsverlangen des Auftraggebers nicht nach, so steht dem Auftraggeber ein Vorschussanspruch zu. Erst, wenn der Auftraggeber eine Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt hat und diese fristlos verstrichen ist, ist der Auftraggeber berechtigt, Minderung auszuüben, Rücktritt vom Vertrag zu erklären oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Wegen Mängeln an Gemeinschafts- und Sondereigentum siehe "Baumangel".

[1] LG Hamburg, Urteil v. 14.12.2016, 318 S 32/16.

[2] BGH, Urteil v. 9.5.2019, VII ZR 154/18.

4 VOB/B-Werkvertrag

Neben den bereits genannten Voraussetzungen müssen bei Abschluss eines Werkvertrags, dem die VOB/B zugrunde liegt, folgende Voraussetzungen für einen Gewährleistungsanspruch vorliegen:

Gewährleistungsanspruch nach VOB

Eine Leistung, die nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Das Nichtvorliegen der vertraglichen Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme. Ebenso steht dem Auftragnehmer im VOB/B-Werkvertrag zunächst ein Nachbesserungsrecht zu, bevor weitere Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden können. Unter weiteren Voraussetzungen kann der Auftraggeber bei nicht erfolgreicher oder erfolgter Nachbesserung Minder...