Geräteschuppen auf Gartensondernutzungsfläche darf nicht zu Wohnzwecken genutzt und insbesondere nicht mit einem Kaminofen ausgestattet werden

Leitsatz

Geräteschuppen auf Gartensondernutzungsfläche darf nicht zu Wohnzwecken genutzt und insbesondere nicht mit einem Kaminofen ausgestattet werden

Normenkette

(§ 14 Nr. 1 WEG; §§ 133, 157 BGB)

Kommentar

1. Im Eingabeplan, der als Aufteilungsplan verwendet wurde, war auf einer Gartensondernutzungsfläche ein Altbau eingetragen, der dort mit "bestehender Geräteschuppen" bezeichnet war. Der sondernutzungsberechtigte Antragsgegner renovierte diesen Schuppen und installierte dort u.a. einen Kaminofen. Ein anderer Eigentümer forderte, die Veränderungen rückgängig zu machen und dem Antragsgegner zu untersagen, den Kaminofen zu beheizen. Die Anträge hatten im Wesentlichen Erfolg.

2. Der Bezeichnung von Räumlichkeiten im Aufteilungsplan kommt i.d.R., anders als bei der Bezeichnung in der Teilungserklärung, nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu. Auch vorliegend handelt es sich bei der Eintragung "Geräteschuppen" um die Darstellung der tatsächlichen Verhältnisse. Eine Bestandsbezeichnung ist nicht als Nutzungsregelung anzusehen.

   Generell kann ein Gebrauch des Schuppens nicht untersagt werden; vielmehr ist auf Nachteilswirkungen gem. § 14 Nr. 1 WEG abzustellen. Nicht gestattet ist ein Gebrauch, der im Einzelfall zu vermeidbaren Nachteilen führt, wie etwa ein überlautes Feiern von Gartenfesten oder eine unsachgemäße oder übermäßige Nutzung des Kaminofens. Mangels vereinbarter Nutzungseinschränkung darf das Gebäude also grundsätzlich zur Abhaltung von Feiern und zum Empfang von Gästen benutzt werden. Gleiches gilt auch für die Benutzung des Kaminofens. Insoweit kann auf die Senatsentscheidung (BayObLG v. 18.3.1999, 2Z BR 6/99, NZM 1999, 575) zur Benutzung eines Holzkohlengrills in einer sondergenutzten Gartenfläche verwiesen werden. Im Einzelfall sei entscheidend, in welchem Umfang ein solches Kohlegrillgerät in einem Garten genutzt werden darf.

3. Allerdings kann der Schuppen einschließlich des Kaminofens nicht allgemein zu Wohnzwecken genutzt werden. Aus dem landgerichtlich vorgenommenen Augenschein ergibt sich, dass durch die Ausstattung des Gebäudes Wohnraum geschaffen wurde. Dadurch ist zumindest die Besorgnis gegeben, dass künftig auch eine Wohnnutzung stattfinden soll. Diese Bedenken hat der Antragsgegner auch nicht ausgeräumt; er hat nicht erklärt, dass er den Schuppen künftig nicht zu Wohnzwecken nutzen werde, sondern lediglich bestritten, dass dies bisher geschehen sei.
4. Unterscheidet eine Teilungserklärung zwischen Wohnung und einem Sondernutzungsrecht, so ist nach nächstliegender Bedeutung nicht davon auszugehen, dass neben der eigentlichen Wohnung ein auf der Sondernutzungsfläche befindlicher "Geräteschuppen" ebenfalls als Wohnung genutzt werden darf/soll; andernfalls hätte es nahe gelegen, auch an dem Schuppen Wohnungseigentum zu begründen.

Link zur Entscheidung

(BayObLG, Beschluss vom 15.04.2004, 2Z BR 024/04)

Anmerkung

Das Ergebnis dieser Entscheidung zur Nutzungsberechtigung eines Gartenhauses (Geräteschuppens) kann sicher nicht beanstandet werden. Ob allerdings der (Bestands-)Bezeichnung von Räumen in einem Aufteilungsplan stets keinerlei Zweckbestimmungswirkung mit Vereinbarungscharakter zukommen soll, erscheint mir zweifelhaft, selbst wenn in einer Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung zu solchen Räumlichkeiten keine weiteren konkreten Nutzungsregelungen getroffen sein sollten. Aufteilungsplan und auch Teilungserklärung sind grundsätzlich gleichrangige Begründungsunterlagen zur Entstehung von Wohnungseigentum, sodass im Einzelfall auch bestimmte Nutzungseintragungen in einem Plan m.E. verbindliche Nutzungsberechtigungen und damit auch entsprechende Nutzungsverbote bewirken können. Dies gilt z.B. auch bei allein im bescheinigten Plan beschriebenen Gemeinschaftsräumlichkeiten, wie z.B. einem "gemeinschaftlichen Waschraum" oder auch "Fahrradabstellraum", also Räumlichkeiten, die vielleicht schon öffentlich-rechtlich im Zuge der Baugenehmigung gefordert wurden und ausschließlich aus einem Plan ohne weitergehende Beschriebe in der Teilungserklärung ersichtlich sind.

Auch bei dem "Geräteschuppenaltbau" handelt es sich in seinen sämtlichen Baubestandteilen um zwingendes Gemeinschaftseigentum, selbst wenn dort ein umfassendes Sondernutzungsrecht begründet wurde. Würde man hier bereits in der Planbezeichnung "Geräteschuppen" eine allseits in der Gemeinschaft zu beachtende Nutzungsvereinbarung sehen, müsste im Auslegungswege nur noch ermittelt werden, wie nun in verkehrsüblicher Weise eine solchermaßen bezeichnete Räumlichkeit genutzt werden kann und darf. Man würde auf diesem Wege dann auch zum gleichen Ergebnis gelangen, dass eine solche Räumlichkeit sicher nicht zum dauernden Wohnaufenthalt genutzt werden kann und damit auch eine Kaminbefeuerung einzuschränken ist, jeweils unter Berücksichtigung der Grundsätze des § 14 Nr. 1 WEG. Jede in typischer Weise die Nutzung eines "Geräteschuppens" überschreitende Sondernutzung könnte damit von Miteigentümern unterbunden werden. Gleiche Grund...