Gemeinschaftsordnung (WEMoG) / 3.8.3 Verwalterbefugnisse

Vor Inkrafttreten des WEMoG konnten die dem Verwalter per Gesetz eingeräumten Befugnisse nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden, was § 27 Abs. 4 WEG a. F. angeordnet hatte. Ihm durften in der Gemeinschaftsordnung aber durchaus weitere Befugnisse eingeräumt werden. Nunmehr eröffnet die Bestimmung des § 27 Abs. 2 WEG den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, die Befugnisse des Verwalters beschlussweise einzuschränken oder zu erweitern. So eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht, kann auch eine Erweiterung oder Beschränkung der Verwalterbefugnisse durch Vereinbarung erfolgen, also bereits in der Gemeinschaftsordnung. Zu beachten ist insoweit, dass die Wohnungseigentümer aufgrund der ihnen in § 27 Abs. 2 WEG eingeräumten Beschlusskompetenz die in der Gemeinschaftsordnung geregelten Befugnisse bzw. Pflichten des Verwalters durch Beschluss ändern, erweitern oder beschränken können. Auch wenn also die Gemeinschaftsordnung bestimmte Befugnisse und Pflichten des Verwalters regelt, können die Wohnungseigentümer diese Regelung nachträglich durch Beschluss ändern.

3.8.3.1 Ermächtigung zum Führen von Hausgeldverfahren

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG regelt die Befugnisse und Pflichten des Verwalters nur pauschal insoweit, als er berechtigt und verpflichtet ist, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Abhängig von der Größe und dem Finanzvolumen der jeweils verwalteten Gemeinschaft hat der Verwalter also durchaus voneinander abweichende eigenständige Verwaltungskompetenzen.

Zwar dürfte der Verwalter als auch gerichtlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer regelmäßig ohne entsprechende Ermächtigungsbeschlussfassung der Wohnungseigentümer die Kompetenz haben, eigenständig Hausgeldverfahren gegen Wohnungseigentümer einzuleiten, allerdings kann dies im Fall kleinerer Gemeinschaften auch anders zu beurteilen sein. Insoweit ist es in erster Linie sinnvoll, den Verwalter bereits in der Gemeinschaftsordnung zum Führen von Hausgeldklagen gegen säumige Wohnungseigentümer zu ermächtigen. Dann können rechtliche Unsicherheiten gar nicht entstehen.

"Der jeweilige Verwalter ist ermächtigt, namens der Gemeinschaft Mahnverfahren und Hausgeldverfahren gegen Wohnungseigentümer einzuleiten und zu führen. Nach seinem Ermessen ist der Verwalter insoweit auch zur Anwaltsbeauftragung ermächtigt."

3.8.3.2 Ermächtigung zur Auftragsvergabe

Auch was die Ermächtigung des Verwalters zur eigenständigen Auftragsvergabe im Rahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, also seiner Instandhaltung- und Instandsetzung, betrifft, ist wiederum die Größe bzw. das zur Verfügung stehende Finanzvolumen der jeweils verwalteten Gemeinschaft von Bedeutung. Auch insoweit empfiehlt es sich, bereits in der Gemeinschaftsordnung für eine entsprechende Konkretisierung und Flexibilität zu sorgen. Wie bereits ausgeführt, können die in der Gemeinschaftsordnung insoweit getroffenen Regelungen von den Wohnungseigentümern im Beschlussweg abgeändert werden.

"Der jeweilige Verwalter ist auch ohne entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ermächtigt, Erhaltungsmaßnahmen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Auftrag zu geben, soweit die Maßnahme im Einzelfall ein Kostenvolumen von ____ EUR nicht überschreitet. Die Maßnahmen dürfen insgesamt ___ EUR im Wirtschaftsjahr nicht überschreiten. So der Verwalter von dieser Befugnis Gebrauch macht, ist der Verwaltungsbeirat unverzüglich und die Wohnungseigentümer anlässlich der Eigentümerversammlung in Kenntnis zu setzen. Die Wohnungseigentümer können diese Verwalterbefugnis durch Beschluss auf Grundlage von § 27 Abs. 2 WEG abändern, aufheben oder erweitern."

3.8.3.3 Ermächtigung zur Sachverständigenbeauftragung

Insbesondere im Fall von Feuchtigkeitsschäden sollten unverzüglich Maßnahmen der Ursachenerforschung eingeleitet werden. In aller Regel wird insoweit kein Weg an einer entsprechenden Sachverständigenbegutachtung vorbeiführen. Wiederum in aller Regel zeigen sich Feuchteerscheinungen im Bereich von Sondereigentumseinheiten. Sollte Ursache für Schäden am Gemeinschaftseigentum etwa ein Nutzerfehlverhalten oder vernachlässigtes Sondereigentum sein, entspricht es wiederum dem Interesse der Wohnungseigentümer, dass in derartigen Fällen die entstehenden Kosten für die Begutachtung der Schäden verursacherbezogen demjenigen Wohnungseigentümer auferlegt werden, der sie verursacht hat. Auch in diesem Bereich empfiehlt es sich, dem Verwalter bereits in der Gemeinschaftsordnung entsprechende Kompetenzen einzuräumen, obwohl dieser wohl bereits aus dem Gesichtspunkt der Nachteilsabwendung gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ermächtigt sein dürfte, entsprechend eigenständig tätig zu werden.

"Werden dem Verwalter Feuchteschäden im Bereich des Gemeinschaftseigentums von Wohnungseigentümern angezeigt oder erkennt der Verwalter selbst Feuchteschäden, ist er ermächtigt, für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen geeigneten Sachverständigen zur Ermittlung der Schadensursache zu beauftragen. Die Kosten für die Beauftragung d...