WEMoG: Verhältnis des WEMoG zu bestehenden Vereinbarungen

Kurzbeschreibung

Lexikalische Übersicht möglicher Altvereinbarungen und die Auswirkungen des WEMoG auf diese.

WEMoG

Die durch das WEMoG geschaffenen Neuregelungen sind auch dann anzuwenden, wenn eine Gemeinschaftsordnung eine von diesen Neuregelungen abweichende Vorschrift enthält. Eine Altvereinbarung, die der Anwendung der durch das WEMoG geänderten Vorschriften entgegensteht, soll nach § 47 Satz 1 WEG n. F. nur dann weiter gelten, wenn sich aus der Vereinbarung der Wille ergibt, dass diese auch gegenüber künftigen Gesetzesänderungen Vorrang genießen soll. Das wird allenfalls ausnahmsweise der Fall sein.^[1]

[1] Siehe Blankenstein, WEMoG: Ein erster Überblick, Kap. 2 Widerspruch: WEMoG und Altvereinbarungen.

Verhältnis des WEMoG zu bestehenden Vereinbarungen

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Bestehende Vereinbarung	Auswirkungen durch WEMoG
Bauliche Veränderung: Bestimmte Beschlussquoren	In aller Regel dürfte das Erfordernis möglicher Allstimmigkeit nach § 14 Nr. 1 WEG a. F. abgefedert werden sollen. Die Neuregelungen werden derartige Vereinbarungen aber auch deshalb überlagern, weil bauliche Veränderungen künftig nicht nur die "klassischen" Maßnahmen der baulichen Veränderung, sondern auch die Modernisierung nach bisheriger Lesart des § 22 Abs. 2 WEG a. F. und sogar solche der modernisierenden Instandsetzung umfassen werden.
Bauliche Veränderung: Zustimmungserfordernis des Verwalters	Keine Geltung mehr, da Beschlüsse über bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums künftig stets einer Beschlussfassung bedürfen und das vereinbarte Zustimmungserfordernis auch nach bisheriger Rechtslage nur ein Vorschalterfordernis darstellt.
Beirat: Festlegung der Zahl der Verwaltungsbeiratsmitglieder (in Übereinstimmung) mit § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG a. F.	Keine Geltung mehr; die Wohnungseigentümer sind nach § 29 Abs. 1 WEG n. F. frei in der Festlegung der Anzahl von Verwaltungsbeiratsmitgliedern.
Beirat: Festlegung der Zahl der Verwaltungsbeiratsmitglieder entgegen § 29 Abs. 1 WEG a. F.	Hier dürfte zugunsten der Neuregelung durch das WEMoG zu unterstellen sein, dass die Vereinbarung nicht fortgilt. In der Praxis finden sich entsprechende Regelung auch so gut wie nicht.
Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung: Regelungen nebst solcher mit Blick auf Wiederholungsversammlungen bei Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung	Wurde der Gesetzestext des § 25 Abs. 3 und 4 WEG a. F. (mehr oder weniger) wiederholt, keine Geltung mehr; künftig ist jede Versammlung beschlussfähig, soweit nur ein einziger Wohnungseigentümer in der Versammlung anwesend oder durch den Versammlungsleiter vertreten ist.
Beschluss auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklausel	Vereinbarte qualifizierte Beschlussquoren gelten weiter; im Übrigen zur Wirkung gegen Sondernachfolger für Eintragung in das Grundbuch bis spätestens 31.12.2025 sorgen.
Beschlussmehrheiten: Besondere Beschlussquoren mit Blick auf die Beschlussfassung allgemein (insbesondere "normale" Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung)	Weitergeltung dürfte zu bejahen sein, da derartige Maßnahmen stets einfach-mehrheitlich beschlossen werden konnten.
Betretungsrecht des Verwalters: Recht zum Betreten von Sondereigentum zwecks Überprüfung eines Bedarfs an Erhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums	Solche Vereinbarungen werden auch künftig unwirksam sein, da auch das WEMoG nicht in den Kernbereich des Sondereigentums eingreifen will (einschlägige Norm: § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F.).
Eigentümerversammlung: Kreis der Einberufungsermächtigten zu einer Wohnungseigentümerversammlung in (mehr oder weniger) vorgenommener Wiederholung des Gesetzestextes des § 24 Abs. 3 WEG a. F.	Keine Geltung mehr; künftig können auch Wohnungseigentümer durch Beschluss zur Einberufung von Eigentümerversammlungen ermächtigt werden.
Eigentümerversammlung: Regelungen über den Zeitraum der Erstellung von Niederschriften über Eigentümerversammlungen	Die Rechtslage ist hier ungeklärt, da das WEMoG weiterhin zwar an der Beschluss-Sammlung des § 24 Abs. 7 und 8 WEG festhält, zusätzlich allerdings in § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG n. F. anordnet, dass die Versammlungsniederschrift ebenso unverzüglich zu erstellen sein wird.
Entziehung des Wohnungseigentums: Konkretisierung der Entziehungsgründe	Das WEMoG wird hier keine Auswirkungen haben.
Entziehung des Wohnungseigentums: Wiederholung des ehemaligen Regelbeispiels des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a. F.	Keine Geltung mehr.
Kostenverteilung	Änderung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. möglich.
Schriftform: angeordnet für Beschlüsse im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG in (mehr oder weniger) vorgenommener Wiederholung des Gesetzestextes des § 23 Abs. 3 WEG a. F.	Keine Geltung mehr; künftig Textform ausreichend.
Schriftform: angeordnet für Einberufungsverlangen zu einer Wohnungseigentümerversammlung aufgrund des Minderheitenquorums in (mehr oder weniger) vorgenommener Wiederholung des Gesetzestextes des § 24 Abs. 2 WEG a. F.	Keine Geltung mehr; künftig Textform ausreichend.
Schriftform: angeordnet für Stimmrechts-(Vertretungs-)Vollmachten	Wohl keine Geltung me...