Auch durch Vereinbarung kann nicht in unentziehbare und unverzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Insoweit unterliegen die elementaren Grundprinzipien des WEG nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang ist verbreitet vom "Kernbereich" des Wohnungseigentums die Rede. Die Reichweite dieses "Kernbereichs" ist nicht abschließend festgelegt, sondern wird von der Rechtsprechung im Einzelfall konkretisiert. Er ergibt sich jedenfalls nicht aus dem Gesetz. Die "Kernbereichslehre" ist daher auch nicht unumstritten. Unabhängig von Begrifflichkeiten können die Wohnungseigentümer auch durch Vereinbarung jedenfalls nicht in die Gebrauchsmöglichkeit des Sondereigentums eingreifen, elementare Mitverwaltungsrechte beschneiden und die zwingenden Verwaltungskompetenzen abändern.
2.2.1 Gebrauch des Sondereigentums
Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit seiner Sondereigentumseinheit überhaupt genommen werden. Hierzu gehört auch ein ungehinderter Zugang zur Sondereigentumseinheit.[1]
Vorsicht bei Regelungen über Betretungsrechte und Kontrollmöglichkeiten des Verwalters im Sondereigentum
Ein Betretungsrecht des Verwalters kann nicht wirksam geregelt werden, auch nicht in der Gemeinschaftsordnung[2], denn es gilt der Grundsatz des Art. 13 GG: "Die Wohnung ist unverletzlich."
Die der Entscheidung des OLG Zweibrücken[3] zugrunde liegende Klausel einer Gemeinschaftsordnung lautete:
"Der Verwalter hat zweimal im Jahr für sich und seine Beauftragten das Recht, alle Gebäudeteile einschließlich der Sondereigentumsräume zu angemessener Tageszeit zu besichtigen. Im Falle der Gefahr darf ihm der Zutritt in die Räume, die im Sondereigentum stehen, auf keinen Fall verwehrt werden."
Diese Regelung in der Gemeinschaftsordnung wurde für unwirksam angesehen. Zwar ist nach der Bestimmung § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies insbesondere zur Erhaltung, also zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, erforderlich ist. Auch hat der Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums zu dulden, soweit Vereinbarungen oder Beschlüsse dies ermöglichen. Schließlich hat der Wohnungseigentümer hiervon unabhängig das Betreten seiner Sondereigentumseinheit zu dulden, wenn dies etwa im Rahmen der Verbrauchserfassung für Abrechnungsdienstleister erforderlich wird.
Hieraus folgt aber nicht, dass anlassunabhängig ein periodisches Besichtigungsrecht des Verwalters vereinbart werden könnte, wonach dieser unabhängig von einer konkreten Erhaltungsbedürftigkeit des Gemeinschaftseigentums die Sondereigentumseinheiten der einzelnen Wohnungseigentümer besichtigten dürfte.
Diese Pflicht ist abschließend geregelt und kann auch nicht durch Vereinbarung erweitert werden. Freilich ist dies umstritten, da es sich bei dem Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung zwar um ein unentziehbares, aber durchaus verzichtbares Recht handelt, weshalb der Verwalter nach anderer Auffassung durchaus durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zu Kontrollzwecken mit dem Betreten von Sondereigentumseinheiten ermächtigt werden kann.
Liegen ausreichende Anhaltspunkte dafür vor, dass Erhaltungs-, also Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden müssen, bedarf es zwecks Betreten der Sondereigentumseinheiten zur Ermittlung des konkreten Erhaltungsbedarfs keiner besonderen Regelung in der Gemeinschaftsordnung, weil sich die Verpflichtung des Wohnungseigentümers, Zutritt zu den Räumen seines Sondereigentums ermöglichen zu müssen, bereits unmittelbar aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ergibt.
2.2.2 Elementare Mitverwaltungsrechte
Auch durch Vereinbarung können dem einzelnen Wohnungseigentümer seine elementaren Mitverwaltungsrechte nicht genommen werden. Namentlich umfasst hiervon sind das Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen, das Rederecht und vor allem das Stimmrecht. Insoweit ist eine Vereinbarung, die den Inhabern von Tiefgaragenstellplätzen kein Stimmrecht gewährt, per se nichtig.[1]
Seine elementaren Mitverwaltungsrechte können dem Wohnungseigentümer auch dann nicht genommen werden, wenn er sich erhebliche Pflichtverletzungen zum Vorwurf machen lassen muss, wie etwa massive Hausgeldrückstände.[2]
Vorsicht bei Regelung über den Ausschluss von der Eigentümerversammlung bei Hausgeldrückstand
Der BGH hatte über folgende Klausel in einer Gemeinschaftsordnung zu entscheiden:[3]
"Die Versammlung kann einen Wohnungseigentümer, der mit Zahlungen von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an ...
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