Gemeinschaftliches Treppenhaus darf nicht als Sondereigentum im Grundbuch ausgewiesen werden

Leitsatz

1. Widersprechen sich Teilungserklärung und Aufteilungsplan hinsichtlich der Zugehörigkeit eines Raums zum Sondereigentum, so entsteht kein Sondereigentum an diesem Raum (hier: hinsichtlich einer gemeinschaftlichen Treppe zur Nutzung zweier Wohnungen in einem Haus)
2. Wird ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehendes Treppenhaus als Sondereigentumsraum im Grundbuch ausgewiesen, entsteht insoweit eine inhaltlich unzulässige Eintragung

Normenkette

§§ 5 Abs. 2, 7 Abs. 4 Nr. 1, 8 WEG; § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO

Kommentar

1. Vorliegend wurde mit einem Miteigentumsanteil von 2/3 das Sondereigentum an einer Wohnung im Erdgeschoss und einem Speicher begründet und zu 1/3 an einer weiteren Sondereigentums-Wohnung im Obergeschoss. Im grundbuchrechtlichen Zwischenverfügungsstreit verneinte insoweit das Grundbuchamt im Hinblick auf unterschiedliche Erklärungsinhalte und farbliche Kennzeichnungen im Aufteilungsplan die rechtswirksame Begründung eines Sondereigentums an einem solchen Treppenhaus; insoweit sei durch die Teilung hier ein isolierter Miteigentumsanteil entstanden und durch Änderung der Teilungserklärung wieder in Gemeinschaftseigentum zu überführen.

2. Nach der Beschwerdeentscheidung des Senats ist demgegenüber von einer inhaltlich unzulässigen Eintragung auszugehen, die von Amts wegen zu löschen sei, da ein Treppenhaus nicht einem jeweiligen Sondereigentum zugewiesen werden könne.

   Zunächst ist zum Inhalt von Grundbucheintragungen bei Teilung eines Grundstücks nach § 8 WEG festzustellen, welche Räumlichkeiten zum Sondereigentum gehören und wie diese zum gemeinschaftlichen Eigentum abzugrenzen sind. Insoweit sind Teilungserklärung und Aufteilungsplan auszulegen. Dabei verdrängt ein Aufteilungsplan nicht den Inhalt der Teilungserklärung. Stimmen beide Unterlagen nicht überein, ist keiner der sich widersprechenden Erklärungsinhalte vorrangig. Ein Widerspruch hat hier vielmehr zur Folge, dass an betroffenen Räumen kein Sondereigentum entstanden ist (BGHZ 130 S. 159/166; BayObLG, DNotZ 2000 S. 205).

   Hiernach ist am Treppenhaus im Erd- und Obergeschoss kein Sondereigentum entstanden; vielmehr steht dieses weiterhin im Gemeinschaftseigentum. Ein solches Treppenhaus kann nicht Gegenstand von Sondereigentum sein (vgl. u.a. § 5 Abs. 2 WEG und BayObLG, Rechtspfleger 1986 S. 220). Dies gilt insbesondere deshalb, da Dachgeschossräumlichkeiten mit der EG-Wohnung in der Aufteilung verbunden wurden.

   Entgegen der Meinung des Grundbuchamts kann an einem nicht sondereigentumsfähigen Treppenhaus auch kein isolierter Miteigentumsanteil entstehen. Ein solcher liegt nur dann vor, wenn das gesamte, dem Miteigentumsanteil zugedachte Sondereigentum nicht sondereigentumsfähig ist (h.M.). Ist nur ein Teil der vom Aufteilungsplan einer Einheit zugewiesenen Räume sondereigentumsfähig, entsteht Miteigentum verbunden mit Sondereigentum an den sondereigentumsfähigen Räumen. Von einem isolierten Miteigentumsanteil, also einem Anteil, dem keinerlei Sondereigentum zugewiesen ist, kann dann nicht gesprochen werden; nicht sondereigentumsfähige Räume bleiben in einem solchen Fall Gemeinschaftseigentum (vgl. auch Schneider in Riecke/Schmid, § 5 Rn. 21).

3. Wird eine Teilungserklärung vollzogen, die dem Aufteilungsplan widerspricht, entsteht eine inhaltlich unzulässige Eintragung im Sinne des § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO (vgl. auch BayObLG, DNotZ 2000 S. 205/208). Dasselbe gilt, wenn zwingendes Gemeinschaftseigentum einem Miteigentumsanteil als Sondereigentum zugewiesen wird. Das Grundbuchamt hat hier die eingetragene Aufteilung in Bezug auf das Treppenhaus, etwa durch einen entsprechenden Vermerk in Spalten 7 und 8 von Amts wegen nach Anhörung beider Eigentumsseiten zu löschen.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 27.06.2012, 34 Wx 71/12