Gemeinschaftliche Ansprüche gegen Verwalter

Leitsatz

• Geltendmachung gemeinschaftlicher Ansprüche gegen den Verwalter (auf Wiederherstellung oder auch Schadenersatz) setzt Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft voraus

  Stromleitungen (im Keller) sind Gemeinschaftseinrichtungen

Normenkette

§ 21 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 47 Satz 2 WEG

Kommentar

1. Lässt der Verwalter elektrische Zuleitungen zu einzelnen Kellerabteilen unterbrechen, die seiner Auffassung nach unberechtigt installiert wurden, kann ein Wiederherstellungsanspruch - wenn überhaupt - nur von der Gemeinschaft insgesamt oder mit deren Ermächtigung von einem einzelnen Eigentümer gegen den Verwalter geltend gemacht werden.

2. Vorliegend hatte ein Kellerraum-Eigentümer (Antragsteller) seine Keller separat beleuchtet, indem er von der Beleuchtung des gemeinschaftlichen Kellerflurs eine Leitung in seinen Kellerraum verlegen ließ. Auf Veranlassung der Verwaltung wurden sowohl beim Antragsteller als auch bei anderen Eigentümern die Zuleitungen vom Kellerflur in die einzelnen Kellerräume unterbrochen; deren Kellerabteile (einschließlich der davor befindlichen Kellergänge) sind seither dunkel.

Der Wiederherstellungsanspruch des Antragstellers gegen den Verwalter wurde in III. Instanz zurückgewiesen, da dem Antragsteller die Antragsbefugnis fehlte.

3. Stromleitungen im Keller sind Gemeinschaftseinrichtungen der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft; ebenso unterliegen hergestellte Abzweigungen in die einzelnen Kellerabteile der Verwaltungsbefugnis der Gesamtgemeinschaft und nicht der Kompetenz eines einzelnen Eigentümers, dem ein Kellerabteil zugeteilt ist. Geht es um zwingende Berechtigungen und Verpflichtungen eines Verwalters hinsichtlich der Durchführung der Hausordnung und der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, sind dies Rechte und Pflichten der Gesamtgemeinschaft gegenüber; insoweit besteht auch ein Verwaltervertrag nicht mit dem einzelnen Eigentümer, sondern mit der gesamten Eigentümergemeinschaft. Ob hier im vorliegenden Fall ein Verwalter im Rahmen seiner Pflichten gehandelt hat, spielt für das vorliegende Verfahren keine Rolle; denn selbst bei anzunehmender Verletzung von Verwalterpflichten kann nicht ein einzelner Eigentümer ohne Ermächtigung der Gemeinschaft gegen den Verwalter vorgehen; selbst besitzrechtliche Beziehungen sind hier überlagert von dem Vertragsverhältnis der Gemeinschaft mit der Verwaltung.

4. Eine Antragsbefugnis eines einzelnen Eigentümers ist allein hinsichtlich solcher Ansprüche gegeben, die auch einem Wohnungseigentümer allein zustehen (vgl. Merle in Bärmann/Pick/Merle, § 43 Rn. 81). So kann ein einzelner Eigentümer nicht nur einen Anspruch auf Beseitigung einer Beeinträchtigung seines Sondereigentums alleine geltend machen, sondern darüber hinaus auch die Beseitigung von Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen Miteigentümer ohne vorherige Ermächtigung durch die Gemeinschaft (vgl. KG Berlin, NJW-RR 1990, 334); diese Befugnis leitet sich aus seinem Miteigentumsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum und der Tatsache ab, dass die Beeinträchtigung des Miteigentums sich immer auch auf sein Sondereigentum auswirkt. Ein Wohnungseigentümer ist auch allein antragsbefugt, wenn es sich um Ansprüche gegen den Verwalter handelt, die ihm persönlich zustehen, etwa der Anspruch auf Vorlage eines Wirtschaftsplans oder einer Jahresabrechnung. Auch Schadenersatzansprüche wegen einer Sorgfaltspflichtverletzung des Verwalters können dann vom betroffenen Eigentümer allein gerichtlich verfolgt werden, wenn diese einzig und allein bei ihm einen Schaden verursacht haben (BGH, NJW 92, 182).

5. Ansprüche, die allen Eigentümern gemeinsam zustehen, können demgegenüber von einzelnen Eigentümern gerichtlich nur dann geltend gemacht werden, wenn zuvor ein entsprechender Ermächtigungsbeschluss der Eigentümer gefasst wurde; dies gilt auch für Ansprüche gegen den Verwalter (BGH, NJW 89, 1091). In all diesen Fällen besteht eine Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft  für die Rechtsverfolgung gem. § 21 Abs. 1 WEG. Kommt ein Beschluss der Eigentümer über die Geltendmachung eines solchen gemeinschaftlichen Anspruchs nicht zustande, muss der einzelne Eigentümer regelmäßig zunächst gegen die sich weigernden Eigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG vorgehen, um deren Zustimmung zur Geltendmachung des gemeinschaftlichen Anspruchs zu erlangen.

6. Der BGH (NJW 92, 182) hat die Einzelantragsbefugnis eines Eigentümers gegen den Verwalter nur für den Fall bejaht, dass durch die Pflichtverletzung des Verwalters einzig und allein ein Schaden nur bei dem einzelnen Eigentümer entstanden ist (dort: Anwaltskosten zur Verfolgung seiner Rechte). Diese Rechtsprechung kann auf den vorliegenden Fall auch nicht unter dem Gesichtspunkt übertragen werden, dass der Antragsteller lediglich die Wiederherstellung der vorhandenen elektrischen Zuleitungen in seine Kellerabteile von der Antragsgegnerin beansprucht. Selbst wenn man den Wiederh...