Gemeinschaft kann nicht Instandhaltungskosten auf Eigentümer abwälzen

Leitsatz

Keine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft, vereinbarungswidrig auch Instandhaltungskosten an gemeinschaftlichen Fenstern und Türen den jeweiligen einzelnen Eigentümern anzulasten

Normenkette

§ 16 Abs. 3 und 4 WEG

Kommentar

1. Wenn in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist, dass "gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten seien und Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen der Wohnung jedoch von einzelnen Eigentümern auf ihre Kosten beseitigt werden müssten", kann nicht rechtswirksam beschlossen werden, dass "… neben aufgeführten Schäden auch sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und Terrassentüren von den jeweiligen Eigentümern auf ihren Namen und ihre Rechnung durchzuführen wären".
2. Insoweit besteht keine Beschlusskompetenz – mangels vereinbarter Öffnungsklausel –, die Teilungserklärung ändern zu können. Es geht hier auch nicht um Betriebskosten nach Verursachung im Sinne des § 16 Abs. 3 WEG, auch nicht um eine Einzelfallentscheidung nach § 16 Abs. 4 WEG. Eine objektive Auslegung der hier getroffenen Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung ergibt, dass jedenfalls nicht Kosten der laufenden Instandhaltung an Fenstern und Terrassentüren den betreffenden Sondereigentümern angelastet werden können. Die Vereinbarung betrifft hier nur die Behebung von Schäden. Zwischen Instandhaltungen und Schadensbeseitigungen als Instandsetzungsmaßnahmen ist zu unterscheiden, wie dies auch hier in der Gemeinschaftsordnung zum Ausdruck gebracht wird (vgl. zur Differenzierung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung auch KG Berlin, Beschluss v. 25.2.2009, 24 W 362/08, NZM 2009 S. 867). Für eine solche Verlagerung von Instandhaltungskosten in Abweichung zur Gemeinschaftsordnung besteht keine Beschlusskompetenz.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 25.9.2009, V ZR 33/09, NZM 2009 S. 866