Gebrauchtes Wohnungs- oder Teileigentum erwerben / 7.3 Haftung für Nachschüsse

Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG auf Grundlage der Jahresabrechnung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse gegenüber dem Wirtschaftsplan. Beschlussgegenstand stellt nicht die Jahresabrechnung dar, sondern die sich auf ihrer Grundlage ergebende Abrechnungsspitze. Bei der Abrechnungsspitze handelt es sich um den Saldo aus den Soll-Vorauszahlungen laut Wirtschaftsplan und den tatsächlich auf die jeweilige Sondereigentumseinheit entfallenden Lasten und Kosten der abgerechneten Wirtschaftsperiode.

Praxis-Beispiel

Abrechnungsspitze

Nach dem Wirtschaftsplan waren für die veräußerte Einheit insgesamt 3.000 EUR Hausgeldvorschüsse zu leisten. Auf Grundlage der Jahreseinzelabrechnung für die entsprechende Wirtschaftsperiode entfielen auf die veräußerte Einheit Kosten in Höhe von 3.450 EUR. Tatsächlich sind die Kosten also 450 EUR höher als prognostiziert. Dieser Betrag stellt die Abrechnungsspitze dar.

Für die Frage, ob Erwerber oder Veräußerer für die Nachschüsse haften, ist entscheidend, wer von beiden zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Korrespondierend mit der Rechtslage beim Wirtschaftsplan, entfalten entsprechende Vereinbarungen über Kostentragungspflichten zwischen Veräußerer und Erwerber keine Wirkung gegenüber der Eigentümergemeinschaft als Gläubigerin des Nachschusses. Ist der Veräußerer im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, haftet dieser für den Nachschuss. Ist hingegen bereits der Erwerber zum Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer eingetragen, haftet er für den Nachschuss. Existiert wiederum eine Vereinbarung über eine Erwerberhaftung, kann auch der Käufer auf Nachschusszahlung in Anspruch genommen werden, wenn die Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse vor seiner Eintragung als Eigentümer erfolgte.

Zwangsversteigerung

Der Ersteher in der Zwangsversteigerung haftet ausschließlich dann für den Nachschuss, wenn er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bereits Eigentümer war. Wie bereits ausgeführt, wird der Ersteher mit Zuschlag Eigentümer. Eine Erwerberhaftung kann ihm gegenüber niemals begründet werden.