Insbesondere für den Verwalter ist der Zeitpunkt des Eigentümerwechsels nicht nur hinsichtlich der Ladung des neuen Eigentümers zu Eigentümerversammlungen von erheblicher Bedeutung, sondern insbesondere auch im Hinblick auf die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossenen Zahlungspflichten auf Grundlage des Wirtschaftsplans. Stets ist derjenige zur Beitragszahlung nach dem jeweiligen Einzelwirtschaftsplan verpflichtet, der Eigentümer der Sondereigentumseinheit ist.
Vielfach vereinbaren Veräußerer und Erwerber, dass der Erwerber die Zahlungspflicht hinsichtlich der Hausgelder bereits vor Grundbucheintragung zu erfüllen hat, soweit nach dem Kaufvertrag Besitz sowie Lasten und Kosten auf ihn übergegangen sind. Diese vertraglichen Abreden binden allerdings nur die Vertragspartner, also Veräußerer und Erwerber – die Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin des Hausgeldanspruchs binden sie nicht.[1] Bei Hausgeldrückständen auf Grundlage des Wirtschaftsplans haftet der Gemeinschaft gegenüber stets derjenige, der als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Einzug
Veräußerer und Erwerber vereinbaren im Kaufvertrag, dass Besitz sowie Kosten und Lasten mit Kaufpreiszahlung auf den Erwerber übergehen. Ab diesem Zeitpunkt soll dieser verpflichtet sein, die Hausgeldbeiträge nach dem für die veräußerte Sondereigentumseinheit geltenden Einzelwirtschaftsplan zahlen zu müssen. Der Besitzübergang erfolgt zum 1.6.2023. Der Erwerber zahlt allerdings keine Hausgelder auf den beschlossenen Wirtschaftsplan. Da er erst am 15.11.2023 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird, zahlt er erstmals das Hausgeld für den Monat Dezember 2023.
Für die Hausgeldrückstände der Monate Juni bis November 2023 kann nicht der Erwerber seitens der Gemeinschaft gerichtlich in Anspruch genommen werden, sondern der Veräußerer. Hausgeldschuldner ist insoweit derjenige, der als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Die Gemeinschaft muss ihre Hausgeldklage insoweit gegen den Veräußerer richten. Die interne Vereinbarung zwischen Veräußerer und Erwerber, wonach letzterer die Hausgeldzahlungen zu erbringen hat, haben keine Wirkung in Bezug auf die Eigentümergemeinschaft als Gläubigerin des Hausgeldanspruchs. Der Veräußerer hat freilich im Fall seiner gerichtlichen Inanspruchnahme seitens der Gemeinschaft im Innenverhältnis zum Erwerber einen entsprechenden Regressanspruch.
Vereinbarte Erwerberhaftung
Der Erwerber kann freilich bezüglich der Rückstände des Voreigentümers dann in Anspruch genommen werden, wenn in der Gemeinschaftsordnung eine Erwerberhaftung geregelt ist oder eine entsprechende Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern besteht.
Zwangsversteigerung
Die Zahlungspflicht des Erwerbers im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt zum Zeitpunkt des Zuschlags im Versteigerungstermin. Eine Haftung des Ersteigerers für die Rückstände des ehemaligen Eigentümers ist ausgeschlossen. Auch Klauseln in Gemeinschaftsordnungen, nach denen der Ersteigerer für diese Rückstände aufzukommen hat, sind nichtig.[2]
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