Gebrauchtes Wohnungs- oder Teileigentum erwerben / 3.2 Grundakte

Die Grundakte ist eine Akte, die parallel zum Grundbuch geführt wird und die Dokumente enthält, die im Hinblick auf das Grundbuch für ein bestimmtes Grundstück erstellt worden sind. Die Bestimmung des § 10 Abs. 3 WEG bringt bereits zum Ausdruck, dass das Grundbuch selbst nicht überfrachtet werden darf. Nach dieser Bestimmung bedürfen Beschlüsse der Wohnungseigentümer und gerichtliche Entscheidungen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch. Dies gilt auch für die aufgrund einer Öffnungsklausel gefassten Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern.

Ist etwa zugunsten oder zulasten des gemeinschaftlichen Grundstücks eine Dienstbarkeit bestellt, findet sich insoweit lediglich deren Kurzbezeichnung unter Bezugnahme auf die Bewilligung:

Praxis-Beispiel

Tiefgarage

"Grunddienstbarkeit (Tiefgaragen-Ein-, Aus- und Durchfahrtsrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Derendorf Flur 4 Nr. 18997 (Blätter 4567 bis 4579). Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 25. November 2003 (URNr R 2345/2003) des Notars Dr. Felix Klein in Düsseldorf. Eingetragen am 12. Januar 2004".

Konkret genügt nach der Bestimmung des § 874 BGB bei der Eintragung eines Rechts, mit dem das Grundstück belastet wird, zur näheren Bezeichnung des Inhalts der Belastung die Inbezugnahme der Eintragungsbewilligung. In Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung wird im Grundbuch selbst das Recht – also etwa die Dienstbarkeit – nur seinem wesentlichen Kern nach kurz bezeichnet. Einzelheiten, insbesondere Vereinbarungen über Unterhaltungspflichten, ergeben sich aus der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung. Diese Bewilligung ist Bestandteil der Grundakte. Zur umfassenden Information vor dem Kauf einer Sondereigentumseinheit kann sich also ein ergänzender Blick in die Grundakte lohnen. Die Grundakte befindet sich beim jeweiligen Grundbuchamt, also beim Amtsgericht. Allerdings hat lediglich der Eigentümer ein Einsichtsrecht in die Grundakte.