Verwaltungsgegenstand und -zuständigkeit (WEMoG) / 7.2.1 Vereinbarung vorhanden

Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung

Bemühungen, Erhaltungsverpflichtungen in den jeweiligen Gemeinschaftsordnungen grundstücksübergreifend zu regeln, müssen scheitern. So kann nicht etwa in der Gemeinschaftsordnung der beiden Wohnungseigentümergemeinschaften geregelt werden, dass eine gemeinsame Instandsetzungspflicht besteht, da es sich dann jeweils um einen unzulässigen Vertrag zulasten Dritter, nämlich der jeweils anderen Wohnungseigentümergemeinschaft, handeln würde. Entsprechendes kann erstrecht nicht durch Beschlüsse der jeweiligen Gemeinschaften geregelt werden.

Vereinbarung nach § 1021 BGB

Vielfach regelt die Grunddienstbarkeit selbst die Verwaltungszuständigkeit, in aller Regel ergänzt um Bestimmungen bezüglich der Verteilung der Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der die Grunddienstbarkeit umfassten Grundstücksbereiche. Hier sind nach der Bestimmung des § 1021 BGB vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten eröffnet:

• Berechtigter hat Anlage allein zu erhalten "in natura";
• Verpflichteter führt zwar Maßnahmen durch, aber gegen Kostenersatz durch Verpflichteten;
• Berechtigter übernimmt nur einen Teil der Kosten;
• tatsächliche Unterhaltslasten und -kosten werden zwischen beiden Eigentümern geteilt;
• Verteilungsschlüssel steht ihnen frei;
• Eigentümer des dienenden Grundstücks hat alleinige Unterhaltungslast.

Derartige Vereinbarungen finden sich allerdings nicht in den Grundbuchblättern, da das Grundbuch dann unübersichtlich würde. Ausreichend ist aber die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung des beurkundenden Notars.

Praxis-Beispiel

Bezugnahme auf Eintragungsbewilligung

"Grunddienstbarkeit (Tiefgaragen-, Ein-, Aus- und Durchfahrtsrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks X-Stadt, Flur 4 Nr. 1075 (Blätter 1240 bis 1248). Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 25. Oktober 2001 (URNr., H 3333/2001) des Notars Mustermann in X-Stadt, eingetragen am 2. Mai 2002."

Praxis-Tipp

Grundakte prüfen

Da sich die Vereinbarung nicht aus dem Grundbuch selbst ergibt, sollten Verwalter die Grundakte entsprechend prüfen. Soweit eine Vereinbarung existiert, ist sie nämlich Bestandteil der Grundakte. Ein entsprechendes Einsichtsrecht hat der Verwalter.