Die Bestimmung des § 577a BGB kann im Einzelfall eine sehr hohe Hürde für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses darstellen. Ist nämlich an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen. Auch im Bereich der Zwangsversteigerung ist die Bestimmung des § 577a BGB zu beachten. Da im Gegensatz zum rechtsgeschäftlich ermächtigten Erwerber im Fall der Kündigung nach Zuschlag in der Zwangsversteigerung der Eigentümer kündigt, ist diese Vorschrift im Fall einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung zu beachten.[1]
Umwandlung von Wohnungseigentum
Der Erbe eines Mehrparteienhauses hatte die Wohnungen 2021 an diverse Mieter vermietet. Infolge teilweisen Leerstands teilt er das Haus im Januar 2022 in Wohnungseigentum auf. Im Juli 2022 wurde die Zwangsversteigerung einer vermieteten Wohnung angeordnet. Der Erwerber ersteigerte diese im April 2023 und kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs.
Die Kündigung ist unwirksam. Nach der Bestimmung des § 577a BGB kann sich der Erwerber erst nach Ablauf von 3 Jahren seit Erwerb – hier also dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung – auf Eigenbedarf berufen. Er kann also erst im April 2026 unter Beachtung der maßgeblichen Kündigungsfrist das Mietverhältnis kündigen.
Kündigungssperre beträgt im Einzelfall bis zu 10 Jahre!
Nach der Bestimmung des § 577a Abs. 2 BGB beträgt die Sperrfrist für Kündigungen sogar 10 Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Die Länder sind insoweit ermächtigt, für diese Gebiete Rechtsverordnungen zu erlassen. Entsprechende Rechtsverordnungen existieren in den folgenden Bundesländern:
| Bundesland | Dauer der Kündigungssperrfrist | Verordnung |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5 Jahre (§ 2 KSpVO BW) | Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen in Eigentumswohnungen (KSpVO BW) v. 16.6.2020, GBl. 2020, S. 409. Die Verordnung trat zum 1.7.2020 in Kraft und gilt für 5 Jahre. |
| Bayern | 10 Jahre (§ 1 Satz 2 MiSchuV) | Mieterschutzverordnung (MiSchuV) v. 14.12.2021, BayGVBl. 2021, S. 674. Die Verordnung tritt mit Ablauf des 31.12.2025 außer Kraft. |
| Berlin | 10 Jahre (§ 2 KSchKlV BE 2013) | Kündigungsschutzklausel-Verordnung (KSchKlV BE 2013) v. 13.08.2013, GVBl. 2013, S. 488. Die Verordnung tritt am 30.09.2023 außer Kraft. |
| Hamburg | 10 Jahre (§ 1 Kündigungsschutzfristverordnung) | Kündigungsschutzfristverordnung Hamburg v. 12.11.2013, HmbGVBl. 2013, S. 458. Die Verordnung tritt mit Ablauf des 31.01.2024 außer Kraft. |
| Hessen | 5 bis 8 Jahre, abhängig vom Zeitpunkt der Begründung von Wohnungseigentum (§ 1 MiSchuV) | Verordnung zur Bestimmung des Geltungsbereichs der bundesrechtlichen Mieterschutzvorschriften (MiSchuV) v. 18.11.2020, GVBl. I 2020, S. 802. Die Verordnung tritt mit Ablauf des 25.11.2025 außer Kraft. |
| Niedersachsen | 5 Jahre (§ 3 MietSchV ND) | Niedersächsische Mieterschutzverordnung (MietSchV ND) v. 8.11.2016, Nds. GVBl. 2016, S. 252. Die Verordnung tritt mit Ablauf des 30.11.2023 außer Kraft. |
| Nordrhein-Westfalen | 5 Jahre (§ 1 MietSchVO NRW) | Mieterschutzverordnung (MietSchVO NRW) v. 9.6.2020, GV NRW 2020, S. 465. Die Verordnung tritt mit Ablauf des 30.6.2025 außer Kraft. |
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen