Eigenbedarfskündigung / 16 Kündigungssperrfristen

Die ordentliche Kündigungsfrist ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses[1] und beträgt maximal 9 Monate. Wurde jedoch an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet ("Umwandlung") und das Wohnungseigentum veräußert, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen.[2]

Die Sperrfrist gilt auch zugunsten eines Angehörigen des Mieters, der mit diesem zum Zeitpunkt der Umwandlung in der Wohnung gelebt hat und dann mit dem Tod des Mieters kraft Gesetzes[3] in das Mietverhältnis eingetreten ist.[4]

 
Achtung

Sperrfrist bis zu 10 Jahren verlängert

Diese Frist beträgt bis zu 10 Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und die Landesregierung von ihrer Ermächtigung Gebrauch gemacht hat, diese Gebiete sowie die Frist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 10 Jahren zu bestimmen.[5]

Nach der Übergangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz[6] stand den Bundesländern nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 eine Übergangsfrist von 3 Jahren, d. h. bis zum 31.8.2004 zur Verfügung, um für Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung auf der Grundlage des neuen Rechts neue Rechtsverordnungen zu erlassen.

7 Bundesländer haben bisher von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht und per Verordnung die Kündigungssperrfrist (oder Kündigungsbeschränkung, in Hamburg auch Kündigungsschutzfrist genannt) auf bis zu 10 Jahre verlängert. So gilt in Bayern aufgrund der Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015 in der Zeit vom 1.1.2016 bis 31.7.2020 in 135 Städten und Gemeinden eine auf 10 Jahre verlängerte Kündigungssperrfrist.

 
Bundesland Geltungsdauer Einbezogene Städte und Regionen Dauer der Sperrfrist
Baden-Württemberg 1. Juli 2015 bis 30. Juni 2020 (Kündigungssperrfristverordnung - KSpVO BW v. 9.6.2015); Verlängerung beschlossen am 27.4.2020 bisher: 44; geplant: 89 Gemeinden 5 Jahre
Bayern 1. Januar 2016 bis 31. Juli 2020 (Mieterschutzverordnung v. 10.11.2015) 135 Gemeinden 10 Jahre
Berlin 1. Oktober 2013 bis 30. September 2023 (Kündigungsschutzklauselverordnung v. 13.8.2013, GVBl 2013 S. 488) Stadt Berlin 10 Jahre
Hamburg 1. Februar 2014 bis 31. Januar 2024 (Kündigungsschutzfristverordnung v. 12.11.2013) Stadt Hamburg 10 Jahre
Hessen 8. Oktober 2019 bis 26. November 2020 (Kappungsgrenzen- und Kündigungsbeschränkungsverordnung v. 23.9.2019) 31 Gemeinden 5 bzw. 8 Jahre (abhängig vom Verkaufszeitpunkt)
Niedersachsen 1. Dezember 2016 bis 30. November 2023 (Nds. Mieterschutzverordnung v. 8.11.2016) 19 Gemeinden 5 Jahre
Nordrhein-Westfalen 10. Februar 2012 bis 31. Dezember 2021 (Kündigungssperrfristverordnung - KSpVO NRW v. 24.1.2012, GV NRW 2012 S. 81)

4 Gemeinden: Bonn, Düsseldorf, Köln, Münster

33 Gemeinden: Aachen, Alfter, Bad Honnef, Bedburg-Hau, Bornheim, Bottrop, Dortmund, Drensteinfurt, Emmerich, Hattingen, Herzogenrath, Kerken, Kranenburg, Langenfeld, Leopoldshöhe, Leverkusen, Lindlar, Mettmann, Monheim, Neukirchen-Seelscheid, Niederkassel, Niederkrüchten, Ostbevern, Paderborn, Ratingen, Rheinbach, Roetgen, Siegburg, Wachtberg, Waltrop, Weilerswist, Willich, Würselen

8 Jahre

5 Jahre

Die Bundesländer Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen haben keine Verordnungen erlassen. In diesen Bundesländern gilt daher lediglich die allgemeine Sperrfrist von 3 Jahren.[7]

 
Praxis-Tipp

Nachfrage bei der Gemeinde

Vor Abfassen der Kündigung einer umgewandelten Wohnung sollte daher bei der zuständigen Gemeinde bzw. Stadtverwaltung angefragt werden, ob in dem betreffenden Gebiet eine verlängerte Kündigungssperrfrist gilt.

Die Vorschriften über die Kündigungssperrfrist sind auch dann anzuwenden, wenn keine Umwandlung in Wohnungseigentum, sondern eine Realteilung erfolgt.

 
Praxis-Beispiel

Aufteilung eines Gesamtgrundstücks

Vermietete Reihenhäuser werden durch Realteilung des Gesamtgrundstücks in einzelne selbstständige Grundstücke aufgeteilt.

Die Interessenlage ist nämlich in beiden Fällen der Rechtsänderung im Wesentlichen gleich. Aus Sicht des Mieters macht es keinen Unterschied, ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umgewandelt oder durch reale Teilung Bestandteil eines selbstständigen Grundstücks wird. In beiden Fällen steht dem Mieter nach einem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich – soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind – auf Eigenbedarf berufen könnte.[8]

Diese Rechtsprechung ist nicht verfassungswidrig, da sie nicht die Grenzen richterlicher Rechtsfortbildung überschreitet und insbesondere mit den Art. 3 Abs. 1, 14 Abs. 1 GG (Gleichheitsgrundsatz, Eigentumsgrundrecht) vereinbar ist.[9] Kündigungssperrfristen zulasten des Erwerbers sind also auch dann einzuhalten, wenn ein Grundstück, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern (Reihenhäusern) bebaut ist, real geteilt wird.

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