Durch Gebrauchsregelung können die Wohnungseigentümer zwar die Nutzung des Sondereigentums näher ausgestalten. Weder durch Vereinbarung noch durch vereinbarte Öffnungsklauseln kann in unentziehbare und unverzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Auch die elementaren Grundprinzipien des WEG unterliegen nicht der Disposition der Wohnungseigentümer.
Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes[1] am 1.12.2020 kann das Sondereigentum gemäß § 3 Abs. 2 WEG auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache. Das Sondereigentum kann also insbesondere auf Terrassen erstreckt werden und derartige Außenflächen, an denen typischerweise Sondernutzungsrechte begründet wurden. Derartige Sondereigentumsbereiche stellen lediglich einen Annex zur Raumeinheit dar und sind daher nicht selbstständig verkehrsfähig. Auch an Außenstellplätzen kann seit Inkrafttreten des WEMoG Sondereigentum begründet werden, da § 3 Abs. 1 Satz 3 WEG die Raumeigenschaft der Stellplätze fingiert. Im Gegensatz zum Sondereigentum an Außenflächen stellen die Stellplätze, so an ihnen Sondereigentum begründet ist, selbstständige und somit verkehrsfähige Sondereigentumseinheiten dar. Dies berücksichtigend, ordnet § 13 Abs. 2 WEG für Maßnahmen am Sondereigentum, die über dessen Erhaltung, also die Instandhaltung und Instandsetzung, hinausgehen, ein modifiziertes Recht der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums an. Gehen Maßnahmen am Sondereigentum über die ordnungsmäßige Erhaltung des Sondereigentums hinaus, gilt § 20 WEG mit der Maßgabe entsprechend, dass es keines Gestattungsbeschlusses bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Erwächst spiegelbildlich einem der Wohnungseigentümer durch die Maßnahme ein entsprechender Nachteil, bedarf die Maßnahme einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer.
3.1 Rechte des Wohnungseigentümers
Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit seines Sondereigentums überhaupt genommen werden. Hierzu gehört auch ein ungehinderter Zugang zur Sondereigentumseinheit.[1]
Hinsichtlich Gebrauch und Nutzung des Sondereigentums verleiht die Bestimmung des § 13 Abs. 1 WEG umfangreiche unentziehbare Rechte. Ohne Zustimmung des Wohnungseigentümers kann ihm nicht das Recht genommen werden, sein Sondereigentum selbst zu nutzen, dieses zu vermieten oder auch die Sondereigentumseinheit leer stehen zu lassen. Ein auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums beispielsweise an Feriengäste verboten wird, ist nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben. Auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel kann gegen die Stimmen der Minderheit lediglich beschlossen werden, dass die Überlassung einer Wohnung an Dritte der Verwaltung anzuzeigen ist.[2]
Wohl aber sind die in § 13 Abs. 1 WEG verbrieften Rechte verzichtbar. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer also regeln, dass eine Vermietung[3] oder auch eine Selbstnutzung[4] ausgeschlossen ist. Die Vermietung kann des Weiteren durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer von der Zustimmung eines Dritten abhängig gemacht werden.[5]
Insbesondere Vermietung von Sondereigentum
Nach der Bestimmung des § 13 Abs. 1 WEG ist der Wohnungseigentümer insbesondere berechtigt, seine Wohnung zu vermieten. Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis und kann in der Gemeinschaftsordnung nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Hier können jedoch die Vermietungsrechte ggf. eingeschränkt werden. Gegen das Diskriminierungsverbot verstoßend und damit nach § 138 BGB unwirksam wäre eine Beschränkung, wonach der Wohnraum nicht an Ausländer vermietet werden dürfte. Schranken können sich hier bereits aus der Zweckbestimmung der Wohnanlage ergeben. Da auch eine Vermietung dem allgemeinen Gebot der Rücksichtnahme des § 14 WEG unterliegt, ist beispielsweise die Vermietung zur Ausübung der Prostitution genauso unzulässig wie die Vermietung einer Kleinwohnung an eine Großfamilie.
3.2 Pflichten des Wohnungseigentümers
3.2.1 Erhaltungspflicht
Jeder Wohnungseigentümer hat zunächst die Pflicht, die in seinem Sondereigentum...
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