Fristlose Kündigung - Zahlungsverzug durch erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen

Leitsatz

Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat.

Fakten:

Die Mietparteien hatten Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, welche der Vermieter im Jahr 2000 und 2004 einseitig erhöhte. Der Mieter zahlte ab Ende 2003 die Erhöhungsbeträge und Teile der Grundmiete nicht. Der Vermieter kündigte wegen Mietrückständen das Mietverhältnis fristlos. Der Mieter wendet ein, der Vermieter hätte ihn vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagen müssen. Der BGH gibt dem Vermieter recht. Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Der Vermieter musste vor Ausspruch der fristlosen Kündigung nicht auf Zahlung der einseitig von ihm erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen klagen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 18.07.2012, VIII ZR 1/11BGH, Urteil vom 18.7.2012 – VIII ZR 1/11

Fazit:

Der BGH fällt hier eine Entscheidung zu § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB: Diese Vorschrift besagt nach seiner Ansicht, dass der Vermieter wegen der erhöhungsbedingten Rückstände erst kündigen kann, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung der erhöhten Betriebskosten oder -vorauszahlungen verurteilt ist. Der BGH entscheidet mit der gegenteiligen Ansicht, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit einseitig durch den Vermieter gemäß § 560 Abs. 4 BGB erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen, nicht voraussetzt, dass der Mieter zuvor rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Der Mieter sei ausreichend dadurch geschützt, dass im Rahmen des Kündigungsprozesses geprüft werden muss, ob der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen in der geforderten Höhe verlangen durfte.