Nicht selten werden in der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis Hausgeldrückstände nicht konsequent verfolgt und entsprechende gerichtliche Maßnahmen gegen die säumigen Wohnungseigentümer nicht ergriffen. Verwalter müssen sich insoweit vor Augen halten, dass sie sich ggf. gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftbar machen, wenn im Ernstfall Hausgeldansprüche der Gemeinschaft verjähren.
Verwalter sollten auch nicht dem Irrglauben unterliegen, dass Liquiditätsengpässe aufgrund von Hausgeldrückständen einzelner Wohnungseigentümer stets durch eine entsprechende Sonderumlage aufgefangen werden können. Diese Möglichkeit kommt lediglich dann in Betracht, wenn die Hausgeldrückstände nicht erfolgreich zu realisieren sein werden bzw. dies nur mit erheblichem Zeitaufwand. Stets hat der Verwalter zunächst auf eine gerichtliche Titulierung der Rückstände und die Vollstreckung des Titels hinzuwirken.
Für klare Verhältnisse sorgen!
Sollte der Verwalter nicht bereits im Verwaltervertrag oder der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zum Führen von Hausgeldverfahren für die Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt sein, sollte er für einen entsprechenden Grundsatzbeschluss auf Grundlage der Bestimmung des § 27 Abs. 2 WEG sorgen. Zwar ist der Verwalter durch § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt, alle Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung eigenständig zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Die Beurteilung dieser Kriterien wird man maßgeblich an der Größe bzw. dem Finanzvolumen der jeweils verwalteten Gemeinschaft ausrichten müssen. Insoweit empfiehlt sich jedenfalls in kleineren und mittleren Gemeinschaften eine entsprechende Beschlussfassung.
Musterbeschluss: Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Hausgeldrückständen
TOP XX: Ermächtigung des Verwalters zu gerichtlichem Hausgeldinkasso
Der Verwalter wird ermächtigt, rückständige Hausgelder namens, im Auftrag und auf Kosten der Eigentümergemeinschaft gerichtlich geltend zu machen. Als Hausgelder gelten die durch Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage der Wirtschaftspläne festgesetzten Hausgeldvorschüsse, sich aufgrund Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG auf Grundlage der Jahresabrechnungen ergebenden Nachschüsse sowie Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen. Im Rahmen seiner Ermächtigung zur Prozessführung ist der Verwalter ermächtigt, namens, im Auftrag und auf Kosten der Eigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beauftragen. Der Verwalter ist in diesem Zusammenhang weiter ermächtigt, entsprechend entstehende Kosten, wie insbesondere Vorschüsse, aus dem gemeinschaftlichen Geldvermögen zu leisten.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss, _____ (Inhalt), wurde angenommen/abgelehnt.
Bleibt der Verwalter trotz Hausgeldrückständen von Wohnungseigentümern untätig und entstehen Liquiditätsengpässe innerhalb der Gemeinschaft, kann die Beschlussfassung über die Erhebung einer entsprechenden Liquiditätsrücklage jedenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.[1]
Fehlen allein die finanziellen Mittel zur gerichtlichen Durchsetzung der Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, hat der Verwalter zunächst die Beschlussfassung über die Bildung einer Sonderumlage, gerichtet auf die Finanzierung der Verfahrenskosten herbeizuführen.
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