Da die Bildung einer Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung darstellt, hat ein jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf Bildung einer Erhaltungsrücklage.[1] Aufgrund ihrer Zweckbindung steht die Erhaltungsrücklage ausschließlich zur Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zur Verfügung. Ein Zugriff auf die Erhaltungsrücklage zum Ausgleich sonstiger Liquiditätsengpässe sollte vermieden werden. Schon gar nicht ist der Verwalter eigenmächtig berechtigt, auf die Mittel der Erhaltungsrücklage zum Ausgleich von Liquiditätsengpässen zuzugreifen. Allerdings verleiht § 19 Abs. 1 i.V.m. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz zur Beschlussfassung über weitere Rücklagen, insbesondere also auch eine Liquiditätsrücklage.[2] Ein Beschluss über einen Zugriff auf Mittel der Erhaltungsrücklage entspricht jedenfalls lediglich in eng umgrenztem Umfang ordnungsmäßiger Verwaltung.[3]
Ein Zugriff auf die Erhaltungsrücklage zum Ausgleich von Liquiditätsengpässen kann lediglich dann erfolgen, wenn
- die Erhaltungsrücklage ausreichende finanzielle Mittel enthält,
- keine Maßnahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums absehbar sind,
- der Erhaltungsrücklage maximal ein Betrag entnommen wird, der den Hausgeldern dreier Monate entspricht,
- unter Berücksichtigung des Entnahmebetrags eine "eiserne Reserve" in der Erhaltungsrücklage verbleibt,
- die entnommenen Beträge spätestens innerhalb eines Zeitraums von 2 Monaten der Erhaltungsrücklage wieder zugeführt werden.[4]
Eine entsprechende Beschlussfassung muss alle diese Aspekte berücksichtigen. Ist eine Zuführung der entnommenen Beträge nicht innerhalb eines Zeitraums von 2 Monaten möglich, hat der Verwalter zu einer Wohnungseigentümerversammlung zwecks Bildung einer entsprechenden Sonderumlage zu laden.
Musterbeschluss: Zugriff auf die Erhaltungsrücklage zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen
TOP XX: Temporärer Zugriff auf die Erhaltungsrücklage zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen
Zur Vermeidung sich aufgrund von Hausgeldausfällen abzeichnender Liquiditätsengpässe wird der Verwalter ermächtigt, der Erhaltungsrücklage maximal einen Betrag zu entnehmen, der ¼ der Wirtschaftsplansumme entspricht. Diese Berechtigung steht unter der Bedingung, dass Erhaltungsmaßnahmen nicht absehbar sind, in der Rücklage ein Mindestbetrag in Höhe von ________ EUR verbleibt und die Entnahme spätestens nach 2 Monaten wieder der Erhaltungsrücklage zugeführt wird. Sollte die Rücklage binnen dieses Zeitraums nicht wieder aufgefüllt werden können, hat der Verwalter unverzüglich eine Eigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage einzuberufen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss, _____ (Inhalt), wurde angenommen/abgelehnt.
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