Der Ausschluss der Kündigungsschutzvorschriften für diese Art von Wohnraum bewirkt, dass
- eine Kündigung ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters erfolgen kann,
- der Mieter der Kündigung nicht widersprechen kann und
- vom Vermieter auch dann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt werden kann, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte darstellt.[1]
Auf Mietzweck als Ferienwohnung hinweisen
Zu beachten ist, dass die Kündigungsschutzvorschriften nur dann nicht anzuwenden sind, wenn der Vermieter den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den Kündigungsschutzvorschriften hingewiesen hat.
Allerdings ist auch bei der Kündigung einer nur zu vorübergehendem Gebrauch gemieteten Ferienwohnung die Einhaltung der Schriftform erforderlich.[2]
Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter die Mieträume unbefugt, d. h. ohne Erlaubnis des Vermieters, einem Dritten überlässt, z. B. untervermietet.
Unbefugte Gebrauchsüberlassung als Ferienwohnung
Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung liegt vor, wenn der Mieter die Sachherrschaft über die Räume aufgibt und nicht mehr in der Lage ist, unmittelbar die Obhut über die Wohnung auszuüben. Dies ist der Fall, wenn der Mieter in eine andere Wohnung zieht und die angemietete Wohnung einer dritten Person überlässt.
Dementsprechend ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter die Wohnung geschäftsmäßig als Ferienwohnung weitervermietet. Die Weitervermietung stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar, sodass der Mieter auch die Kosten einer Detektei erstatten muss, die zur Beweissicherung nach einem konkreten Verdacht (hier: Internetanzeige) eingeschaltet wurde.[3]
Gleiches gilt für eine Untervermietung der Wohnung an Touristen. Dies ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs selbst dann unzulässig, wenn dem Mieter eine Untervermietung grundsätzlich erlaubt ist. Die Überlassung der Wohnung an Touristen unterscheidet sich nämlich von einer gewöhnlichen, auf eine gewisse Dauer angelegten Untervermietung, sodass die Untervermietung an Touristen grundsätzlich nicht von einer gewöhnlichen Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt ist.[4]
Bietet der Mieter seine Wohnung unberechtigt über ein Internetportal wie z. B. Airbnb oder vergleichbare Portale zur kurzzeitigen Vermietung an Touristen an, kann wegen der unbefugten Gebrauchsüberlassung an Dritte aber grundsätzlich nur nach einer erfolglosen Abmahnung wirksam gekündigt werden. Das gilt sowohl für die fristlose als auch die ordentliche Kündigung.[5]
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