Fenster können nicht dem Sondereigentumsbereich zugeordnet werden

Leitsatz

1. Die Bestimmung einer Teilungserklärung, durch die die Fenster dem Sondereigentumsbereich zugeordnet werden, ist gemäß § 5 Abs. 2 WEG unwirksam. Eine solche Bestimmung kann im Einzelfall dahin ausgelegt werden, daß der Sondereigentümer der Wohnung, zu der die Fenster gehören, die Kosten ihrer Instandsetzung tragen muß.

2. Auch wenn Balkone in einer Teilungserklärung dem Sondereigentumsbereich zugeordnet sind, ist der Sondereigentümer grundsätzlich nicht verpflichtet, die Kosten der Sanierung der dem Gemeinschaftseigentum unterliegenden Teile des Balkons - hier Isolierschicht unterhalb der Kragplatte - zu übernehmen.

Sachverhalt

Die Dachfenster einer Wohnungseigentumsanlage waren defekt und konnten nicht mehr repariert werden, da u.a. auch die Laibungen verfault waren. Die Eigentümer faßten daraufhin den Beschluß, daß zur Erneuerung der Dachfenster eine Sonderumlage gemäß der Miteigentumsanteile gebildet werden sollte. Die Eigentümerversammlung beschloß weiter, die drei oberen Balkone zu sanieren und die Kosten hierfür ebenfalls per Sonderumlage zu finanzieren.

Zwei der Wohnungseigentümer fechten nunmehr diese Beschlüsse an. Sie sind der Auffassung, die Kosten für die Erneuerung der Dachfenster und der Sanierung der Balkone seien ausschließlich von denjenigen Sondereigentümern zu tragen, zu deren Wohnungen die Dachfenster bzw. Balkone gehörten.

Entscheidung

Die Beschlußanfechtung hatte teilweise Erfolg, die Beschlüsse waren insoweit nichtig, als es um die Sanierung derjenigen Fenster- und Balkonbereiche ging, die laut Gemeinschaftsordnung zum Sondereigentum der jeweiligen Eigentümer gehören sollten.

Die Gemeinschaftsordnung der Wohneigentumsanlage enthielt zwar eine Regelung, wonach Fenstergläser sowie Fensterfassungen Bestandteil des Sondereigentums sein sollten, diese Bestimmung war indes nichtig. Und dies aus gutem Grund, da darin ein Verstoß gegen die Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG zu sehen ist. Hiernach können Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Zu solchen Gebäudeteilen gehören insbesondere Fenster und Balkonaußenseiten. In weiten Teilen kann zwar durch Vereinbarung von den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes abgewichen werden, soweit es dabei aber um grundlegende und zwingende gesetzliche Regelungen handelt, ist dies nicht möglich. Aus diesem Grund war der entsprechende Passus in der Gemeinschaftsordnung nichtig.

Dennoch waren die Sanierungskosten nicht von der Gesamtheit der Wohnungseigentümer durch Sonderumlage zu zahlen, sondern ausschließlich von den Wohnungseigentümern, zu deren Sondereigentum die Fenster gehörten. In der Gemeinschaftsordnung war nämlich weiter bestimmt, daß jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen hat. Insoweit sind die in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Regelungen dahin auszulegen, daß die Kosten für die Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern von denjenigen Wohnungseigentümern zu tragen sind, innerhalb deren Sondereigentum sich die jeweiligen Fenster befinden.

Die Richter wiesen in diesem Zusammenhang jedoch ausdrücklich darauf hin, daß eine solche Kostentragungspflicht hinsichtlich der verfaulten Laibungen nicht gegeben ist, da es sich bei den Laibungen als Teil der Dachkonstruktion zwingend um Gemeinschaftseigentum handelt und eine abweichende Kostenregelung hier nicht möglich ist.

Gleiches gilt im Hinblick auf die Balkonsanierung. Auch hier kann eine entsprechende Kostentragungspflicht der jeweiligen Sondereigentümer ausschließlich derart begründet werden, daß sie nur solche Balkonteile umfaßt, die dem ausschließlichen Gebrauch eines Wohnungseigentümers dienen. Dies ist in erster Linie der Balkoninnenraum, nicht aber die unterhalb der Kragplatten aufgebrachte Isolierschicht. Die ordnungsgemäße Isolierung der Balkone dient gerade nicht nur dem ausschließlichen Gebrauch des betreffenden Wohnungseigentümers, sondern vielmehr der Sicherheit und Standfestigkeit des gesamten Gebäudes.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.01.1998, 3 Wx 546/97

Fazit:

Zusammengefaßt kann also festgehalten werden, daß es zwar in der Gemeinschaftsordnung nicht möglich ist, Teile des Gemeinschaftseigentums wirksam zum Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer zu erklären, da eine solche Bestimmung nichtig wäre. Gleichwohl ist es aber möglich, eine entsprechende Kostentragungspflicht zu begründen, soweit es sich zwar um Teile des Gemeinschaftseigentums handelt, diese aber ausschließlich der Nutzung eines Wohnungseigentümers zur Verfügung stehen.

Grenze sind hierbei jedoch wiederum Teile des Gemeinschaftseigentums, die ausschließlich der Sicherheit und Standfestigkeit des Gebäudes dienen. Die Entscheidung hat deutlich gemacht, daß hierzu jedenfalls Fensterlai...