Fallender Dachziegel beschädigt Balkonüberdachung: Verkehrssicherungspflichten der Wohnungseigentümer untereinander?

Normenkette

§ 5 WEG, § 21 WEG, § 27 WEG, § 31 BGB, § 278 BGB, § 831 BGB, § 836 BGB, § 838 BGB

Kommentar

In einer Wohnanlage fiel bei Sturm (allerdings wohl nicht mit einer Windstärke, die als außergewöhnlicher Witterungseinfluss angesehen werden konnte, vgl. Palandt-Thomas, 51. Aufl., § 836 Rn. 9, BGH, NJW 61, 1670; VersR 76, 66; OLG Düsseldorf, NJW-RR 92, 1244) ein Dachziegel auf das Wellplexi-Schutzdach, welches ein Miteigentümer über seinem Balkon errichtet hatte. Der betroffene Miteigentümer forderte von der Gemeinschaft die Reparaturkosten für sein Schutzdach unter Abzug eines Mithaftungsanteils. Amts- und Landgericht hatten den Schadenersatzanspruch zurückgewiesen, die weitere Beschwerde führte durch Entscheidung des OLG Frankfurt zur Aufhebung und Zurückverweisung an das LG, sie hatte also - vorerst - Erfolg.

Soweit das Landgericht bei dem beschädigten Wellplexi-Schutzdach ohne nähere Begründung von Sondereigentum der Antragstellerseite ausgegangen war, sei § 836 BGB (Eigenbesitzerhaftung eines Grundstückseigentümers auch für Körper- und Sachschäden, u.a. bedingt durch die Ablösung von Gebäudeteilen) unzutreffend angewendet worden. Das LG hätte zunächst Feststellungen dazu treffen müssen, ob es sich bei diesem Balkondach um gemeinschaftliches Eigentum oder Sondereigentum handele. Von dieser Unterscheidung hingen nämlich die maßgeblichen streitgegenständlichen Rechtsfolgen ab. Selbst wenn nach neuer Prüfung von Sondereigentum der Antragstellerseite auszugehen wäre - näherliegend könnte die Annahme gemeinschaftlichen Eigentums sein ( § 5 WEG; Henkes/Niedenführ/Schulze, § 5, Rn. 17; OLG Stuttgart, OLGZ 70, 74) -, hätte nach bisherigem Vortrag eine Haftung der in Gegnerschaft stehenden Gemeinschaft aus § 836 BGB nicht verneint werden dürfen.

Dabei könne dahingestellt bleiben, ob der Verwalter wegen schuldhafter Verletzung der Verkehrssicherungspflicht aus Vertrag (Henkes/Niedenführ/Schulze, §27, Rn. 35; OLG Zweibrücken, Entscheidung 14.06.1991, NJW-RR 21/91, 1301), aus unerlaubter Handlung (vgl. z.B. OLG Frankfurt, OLGZ 85, 144; KG, NJW-RR 86, 1078) oder aus § 838 BGB (Henkes/Niedenführ/Schulze, § 27, Rn. 39; Bub, PiG 30, 32; zur HaftungDritten gegenüber OLG Düsseldorf, NJW-RR 92, 1244) in Anspruch genommen werden könnte, da solche Ansprüche antragstellerseits vorliegend nicht erhoben worden seien. Insoweit bestünde auch keine Übernahmehaftung der Gemeinschaft für eine solche etwaige Haftung des Verwalters, da dieser im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander weder als Erfüllungsgehilfe im Sinne des § 278 BGBnoch als Verrichtungsgehilfe nach § 8 angesehen werden könne und auch insoweit keine Organhaftung nach § 31 BGB eingreife (OLG Frankfurt, OLGZ 85, 144; KG, NJW-RR 86, 1078; Ruhl, WEZ 87, 63; Sauren, WEG, § 27 Anm. 14; Henkes/Niedenführ/Schulze, § 27, Rn. 43, Weitnauer, 7. Aufl., § 21 Rn. 20).

Demgegenüber könnte sich aber im Innenverhältnis der Eigentümer untereinander eine Eigenhaftung der Gemeinschaft aus der auch ihr obliegenden Verkehrssicherungspflicht ergeben ( § 836 BGB; vgl. Bärmann/Pick/Merle, 6. Aufl., § 14, Rn. 62, 64; Weitnauer, § 13 Rn. 18; Gerauer in Deckert, ETW, Gruppe 5, S. 406). Soweit das LG die Anwendung des § 836 BGB unter Hinweis auf eine Verwalterhaftung und die Entscheidung des Senats vom 17. 1. 1985 (OLGZ 85, 144) abgelehnt habe, könne dem nicht gefolgt werden. Eine Eigenhaftung der Wohnungseigentümer könnte nur dann entfallen, wenn eine vollständige Übertragung der Verkehrssicherungspflicht durch die Gemeinschaftsordnung oder den Verwaltervertrag auf den Verwalter erfolgt wäre. Dies solle im vorliegenden Fall aufgrund des bisherigen Vortrages jedoch nicht so vertraglich geregelt worden sein, so dass neben dem Verwalter ( § 27 Abs. 1 Nr. 2, 3 WEG) auch die Gemeinschaft verkehrssicherungspflichtig sei ( § 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG).

Neben der eingetretenen Sachbeschädigung durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes würde sich die weitere Voraussetzung ( § 836 Abs. 1 Satz 1 BGB), dass nämlich die Ablösung des Dachziegels Folge mangelhafter Unterhaltung des Daches sei, mangels anderer Anhaltspunkte aus dem Beweis des ersten Anscheins ergeben, da es sich bei einem Sturm nicht um einen außergewöhnlichen Witterungseinfluss handle. Zum möglichen Entlastungsbeweis ( § 836 Abs. 1 S. 2 BGB) hätte die in Antragsgegnerschaft stehende Gemeinschaft bisher keinen substantiierten Sachvortrag gehalten (vgl. auch zu Verkehrssicherungspflichten der Eigentümer Ruhl, WEZ 87, 59/63). Danach hätte das LG auch bei der Annahme von Sondereigentum an einem Wellplexi-Schutzdach die Zurückweisung des Schadenersatzanspruches nicht bestätigen dürfen.

Sei aber durch die Einfügung des Daches (Balkonüberdachung) nicht Sondereigentum, sondern gemeinschaftliches Eigentum begründet worden, würde der dargestellte Schadenersatzanspruch gegen die Gemeinschaft aus § 836 BGB entfallen. Dann müsste geprüft werden, ob der Antragstellerseite ein Aufwendungsersatzanspruch aus Notgeschäftsführung ( § 21 Abs. 2 WEG) oder - davo...