Im Zusammenhang mit der Fälligkeit der Miete stellt sich auch die Frage, ob die Miete bei Fälligkeit bereits beim Vermieter eingegangen sein muss oder ob es genügt, dass der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt die ihm obliegende Leistungshandlung, z. B. die Überweisung bei der Bank oder Post, vorgenommen bzw. veranlasst hat.
Der Mieter muss bis zu diesem Zeitpunkt lediglich die Leistungshandlung vorgenommen, d. h. seiner Bank den Zahlungsauftrag für die Überweisung der Miete erteilt haben. Der Vermieter kann – entgegen der bisherigen Rechtsprechung – nicht mehr uneingeschränkt verlangen, dass die Miete bis zum 3. Werktag auf seinem Konto eingegangen sein muss.[1]
Wird die Überweisung am 3. Werktag des Monats veranlasst, ist diese spätestens am folgenden Banktag auszuführen[2] und 1 Tag später dem Empfängerkonto gutzuschreiben.[3] Daher kann der Vermieter eine Gutschrift vor dem 5. Werktag regelmäßig nicht erwarten.[4]
Formularklauseln in Wohnungsmietverträgen, die – abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen – den Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters generell bis zum 3. Werktag bestimmen, sind nach Auffassung des BGH unwirksam. Eine solche Klausel würde dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegen, die durch den Zahlungsdienstleister verursacht wurden und den Mieter damit unangemessen benachteiligen.
Korrekter Zahlungsauftrag und Kontodeckung, dann kein Zahlungsverzug
Hat der Mieter den Zahlungsauftrag ordnungsgemäß, d. h. unter Angabe der zutreffenden Bankdaten spätestens am 3. Werktag des Monats erteilt und ist auch das Konto des Mieters ausreichend gedeckt, kann der Vermieter aus einem verspäteten Zahlungseingang keine Rechte (z. B. Abmahnung, Kündigung) herleiten.[5]
Anders ist die Rechtslage bei Geschäftsräumen: Hier kann auch in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden, dass die Miete bis spätestens zum 3. Werktag des jeweiligen Kalendermonats im Voraus dem Konto des Vermieters gutzubringen ist, d. h. bis zum 3.Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss.[6]
Verzug ohne Mahnung
Leistet der Mieter nicht rechtzeitig, kommt er nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verzug, ohne dass es einer Mahnung durch den Vermieter bedarf.
Der Vermieter kann Verzugszinsen sowie Schadensersatz fordern und bei erheblichen Mietrückständen das Mietverhältnis fristlos kündigen.[7]
Ferner muss der Mieter dem Vermieter als Verzugsschaden auch die Kosten eines Rechtsanwalts erstatten, den der Vermieter mit der Eintreibung der Miete beauftragt hat, da zur Beitreibung einer Mietforderung regelmäßig auch in rechtlich einfach gelagerten Fällen das Beauftragen eines Rechtsanwalts erforderlich und zweckmäßig ist. Nach Eintritt des Verzugs muss der Vermieter eine weitere Verzögerung der Erfüllung seiner Forderung nicht hinnehmen. Vielmehr kann er seinem Erfüllungsverlangen durch Einschalten eines Rechtsanwalts Nachdruck verleihen.[8]
Das dem Rechtsanwalt erteilte Mandat zur außergerichtlichen Vertretung muss i. d. R. auch nicht auf ein Schreiben einfacher Art (mit einer reduzierten Anwaltsgebühr) beschränkt werden. Das Beauftragen eines Rechtsanwalts zur außergerichtlichen Vertretung soll schnelle und einverständliche Regelungen ohne Einschaltung der Gerichte ermöglichen. Sie ist daher zweckmäßig, wenn der Versuch einer außergerichtlichen Beitreibung nicht schon von vorneherein ausscheidet, wie z. B. bei einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung. Dann ist die Beauftragung zur außergerichtlichen Vertretung aus der maßgeblichen Ex-ante-Sicht einer vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Person regelmäßig auch erforderlich, weil der Gläubiger bei Auftragserteilung nicht absehen kann, wie sich der Schuldner verhalten wird. Dies gilt insbesondere dann, wenn dieser auf Mahnungen des Gläubigers nicht reagiert hat.
Der Gläubiger (hier: Vermieter) ist deshalb grundsätzlich nicht gehalten, seinen Auftrag zunächst auf ein Schreiben einfacher Art zu beschränken und diesen erst im Bedarfsfall zu erweitern. Der Schuldner allein hat es in der Hand, sich vertragstreu zu verhalten und auf diese Weise den materiellen Kostenerstattungsanspruch des Gläubigers gar nicht erst entstehen zu lassen.[9]
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