Erwünschte Erhöhung des Verwalterhonorars sollte nicht in einem Wirtschaftsplan versteckt werden

Leitsatz

Erwünschte Erhöhung des Verwalterhonorars sollte nicht in einem Wirtschaftsplan "versteckt" werden

Normenkette

§ 28 WEG; § 812 BGB

Kommentar

1. Das Einstellen eines erhöhten Verwalterhonorars gegenüber dem Vorjahr in den zu beschließenden Wirtschaftsplan ohne ausdrücklichen Hinweis und ohne entsprechende Abstimmung hierüber führt auch bei einer unangefochtenen Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan nicht zu einer berechtigten Erhöhung des Verwalterhonorars.

   Vorliegend konnte nicht festgestellt werden, dass die Gemeinschaft diese Erhöhung mit Genehmigung des Wirtschaftsplans mitbeschlossen hat; allein in der Genehmigung des Wirtschaftsplans kann keine Vereinbarung über die Erhöhung der Verwaltergebühr gesehen werden. Auf die Erhöhung wurde insoweit auch nicht ausdrücklich hingewiesen. Um eine solche Erhöhung zu erkennen, hätten die Eigentümer den Wirtschaftsplan für das Vorjahr mit heranziehen müssen; hierfür bestand jedoch ohne entsprechenden Hinweis für die Eigentümer kein Anlass. Somit kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer bei der Abstimmung über den Wirtschaftsplan die Erhöhung der Verwaltergebühr erkannt hätten und diese auch genehmigen wollten.

2. Insoweit war auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 BGB begründet; nicht geschuldete Vergütungsleistungen waren deshalb zu Recht vom Verwalter zurückzufordern.

Link zur Entscheidung

LG Mainz, Beschluss vom 29.06.2004, 3 T 180/03LG Mainz v. 29.6.2004, 3 T 180/03, ZMR 2/2005, 153

Anmerkung

Erwünschte Honorarerhöhungen für Verwalter und andere Dienstleistende einer Gemeinschaft sollten tunlichst nicht allein in einem Wirtschaftsplan "versteckt", sondern möglichst über separate Beschlussfassung unter eigenem Tagesordnungspunkt entschieden werden.

Da allerdings Eigentümer in der Regel rechtzeitig nach Positionen aufgeschlüsselte Einzelwirtschaftspläne erhalten, kann diesen wohl grundsätzlich auch zugemutet werden, Vergleichsbetrachtungen anzustellen (insbesondere zur ebenfalls beschlussweise anstehenden Genehmigung der Abrechnung des Vorjahres). Wird die Honorarerhöhung im neuen Wirtschaftsplan unter üblicherweise eigener Ausgabenposition und nach entsprechend ausdrücklichem Hinweis des Verwalters als nicht vertretbar bzw. erhöht erachtet, müssten widersprechende Eigentümer eigentlich einen mehrheitlichen Wirtschaftsplangenehmigungsbeschluss form- und fristgemäß anfechten. Geschieht dies nicht, ist ein solcher Wirtschaftsplangenehmigungsbeschluss mit allen dargestellten Ausgabenpositionen bestandskräftig und damit auch für alle Eigentümer bindend.

Versammlungsleitende und Wirtschaftspläne erstellende Verwalter sollten aufgrund dieser Entscheidung allerdings ihre Erläuterungspflichten insbesondere bei kalkulierten Ausgabenerhöhungen zu einem neuen Wirtschaftsplan – mangels separater Beschlussfassungen – intensiver vornehmen als bisher mitunter praktiziert.