Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 6.2.5 Zusicherungen

Rz. 560

Der Bauträger haftet dem Erwerber eines Wohnungs- oder Teileigentums auch dafür, dass vertraglich zugesicherte Eigenschaften i. S. v. §§ 442 Abs. 1 Satz 2 Variante 2, 444 Variante 2 BGB bestehen. Zusicherungsfähige Eigenschaften sind z. B.:

• der Mietertrag;
• die Wohnungsgröße (ein Mangel, der unter §§ 633 ff. BGB fällt);
• eine öffentlich-rechtliche Bau- oder Nutzungsgenehmigung für die tatsächliche Ausgestaltung/Nutzung;
• die Bezahlung von Erschließungskosten;
• der Inhalt der Beschluss-Sammlung i. S. v. § 24 Abs. 7 WEG.

Der Erwerber kann vom Bauträger Schadensersatz verlangen, wenn eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses fehlt oder ein Fehler durch den Bauträger arglistig verschwiegen wurde. Etwa die Tatsache, dass eine Wohnung mit einer Zentralheizung statt mit einer Gasetagenheizung ausgestattet wurde, kann als Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft gewertet werden, wobei es unerheblich ist, ob die Einhaltung der Zusicherung technisch möglich ist.^[1]

Rz. 561

Gewerbliche Nutzung

Gestattet eine im Grundbuch nach §§ 10 Abs. 3, 5 Abs. 4 Satz 1 WEG eingetragene Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG, auf die im Bauträgervertrag Bezug genommen wurde, eine gewerbliche Nutzung der verkauften Eigentumswohnung (Zweckbestimmung im engeren Sinne), liegt darin keine Zusicherung des Bauträgers, dass die zur gewerblichen Nutzung erforderliche Zweckentfremdungs- bzw. Nutzungsänderungsgenehmigung auch durch eine Behörde erteilt ist. Eine Vereinbarung, was die zulässige Grenze der Nutzung eines Sonder- oder des Gemeinschaftseigentums ist, gestattet regelmäßig nur das Nutzungsrecht gegenüber den anderen Eigentümern, gibt aber keine Hinweise darauf, dass eine andere Nutzung zusätzlich bereits öffentlich-rechtlich genehmigt ist.

Selbst die Bezeichnung des Kaufobjekts in einem Exposé eines vom Bauträger beauftragten Maklers als "Büroeinheit und gewerbliches Teileigentum" stellt keine ausdrückliche oder konkludente Zusicherung einer öffentlich-rechtlich genehmigten Nutzung zu Gewerbezwecken dar, da diese Angaben nicht Vertragsgegenstand zwischen Bauträger und Erwerber sind. Für eine vertraglich übernommene Einstandspflicht einer zulässigen gewerblichen Nutzung eines Kaufobjekts reichen Exposéangaben grundsätzlich nicht aus.

[1] OLG Koblenz v. 7.4.1995, 8 U 1488/94, NJW-RR 1995 S. 1104.