Rz. 490
Die Ausgestaltung des Bauträgervertrags und der Interessenausgleich der Vertragsparteien richten sich danach, welches Sicherungssystem die Vertragsparteien individuell oder durch einen Formularvertrag gewählt haben und wie diese Systeme ausgestaltet wurden.[1] Die MaBV gibt dem Bauträger dabei 2 Wege einer dem Erwerber geschuldeten Sicherung seiner von § 640 BGB abweichenden Leistungen vor.
Überblick
Rz. 491
Risiken des Erwerbers
Beide Sicherungssysteme sind öffentlich-rechtliche Gewerberegelungen und gelten also nur für den Bauträger. Die MaBV regelt mithin nicht den Bauträgervertrag, sondern bestimmt nur, wann der Bauträger vom Erwerber Vermögenswerte entgegennehmen darf. Der Erwerber selbst ist der MaBV nicht unterworfen. Was für ihn gilt, regelt allein der privatschriftliche Bauträgervertrag. Die Vertragsparteien können im Laufe der Vertragszeit das vereinbarte, sich an der MaBV orientierende Sicherungssystem austauschen, § 7 Abs. 1 Satz 4 MaBV, sofern das zwischen ihnen vereinbart ist. Auch dann, wenn der Bauträger die Vorschriften der MaBV einhält, erfährt der Erwerber keinen völligen und wohl auch keinen ausreichenden Schutz. Dies gilt etwa in den Fällen des sog. "steckengebliebenen Bauvorhabens" und in der Insolvenz des Bauträgers. Ein sich an der MaBV orientierender Bauträgervertrag sichert nämlich nicht das Fertigstellungsrisiko des Erwerbs. Geht der Bauträger in die Insolvenz, muss der Erwerber ggf. den steckengebliebenen Bau mit der Restvergütung selbst fertigstellen. Die Verteuerung durch Neuvergabe der ausstehenden Bauarbeiten oder – bei Rückabwicklung des Vertrags – die Zinsen auf bereits bezahlte Kaufpreisraten sowie Notar- und Grundbuchkosten sind dann nicht abgesichert. Verlangt der Erwerber auch für solche Fälle nach einem Schutz, hilft nur die Vereinbarung, dass der Bauträger dem Erwerber eine Fertigstellungs- bzw. Vertragserfüllungsbürgschaft einer Bank auszuhändigen hat.
Rz. 492
Dem Bauträger ist es gewerberechtlich nicht erlaubt, die von den Vorschriften der §§ 3 und 7 MaBV vorgegebenen Leitgedanken zu vermischen und etwas anderes zu vereinbaren.[2]
Kaufpreiszahlung bei Besitzübergabe
Etwa die Regelung, wonach der gesamte Kaufpreis bei Besitzübergabe fällig wird und der Bauträger ab diesem Zeitpunkt (lediglich) zur Hinterlegung einer Bürgschaft in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises bis zur vollständigen Fertigstellung verpflichtet ist, stellt eine unzulässige Vermischung der Sicherungssysteme dar und ist unwirksam.[3] Die Unwirksamkeit führt zur Anwendung von § 641 Abs. 1 BGB.
Ein Austausch der Sicherheiten ist nach § 7 Abs. 1 Satz 4 MaBV hingegen statthaft.
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