Erschließungsbeiträge als Teil der Gegenleistung

FinMin Hessen, 30.9.2004, S 4521 A - 11 - II 51

Bezug: FinMin Hessen Erlass vom 29.8.2002, S 4521 A – 11 – II A 41

In welchem Umfang bei einem Grundstückskauf Erschließungsbeiträge als sonstige Leistungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind, richtet sich danach, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht wurde.

1. Das Grundstück ist im Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs bereits erschlossen

Sind sämtliche nach dem örtlichen Baurecht vorgeschriebenen öffentlichen Erschließungsanlagen, die ein Grundstück zu einem „erschlossenen Grundstück” machen, im Zeitpunkt des Abschlusses des Erwerbsvorgangs bereits vorhanden, kann Gegenstand eines solchen Vertrags nur das „erschlossene” Grundstück sein, selbst wenn nach den Vertragserklärungen das Grundstück als „unerschlossen” erworben werden soll. Es liegt nicht in der Willensmacht der Beteiligten, ein Grundstück in einem Zustand zum Gegenstand des Erwerbesvorgangs zu machen, den es nicht mehr hat und auch nicht mehr erhalten soll.

Die Erschließungsanlagen in vielen Baugebieten werden häufig nicht in einem Zuge, sondern schrittweise fertig gestellt, entsprechend dem Fortgang der Bautätigkeit im betroffenen Gebiet. Daher sind oftmals einige Grundstücke in einem Baugebiet vollständig erschlossen, während bei anderen erst ein Teil der Erschließungsanlagen fertig gestellt ist.

Für die Gemeinden ist es schwierig, den Stand der Erschließung eines einzelnen Grundstücks zu einem bestimmten Stichtag mitzuteilen. Darüber hinaus ist für die Gemeinden auch nur der Zeitpunkt der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlagen und nicht des einzelnen Grundstücks von Bedeutung, da erst dann der öffentlich-rechtliche Anspruch auf den Erschließungsbeitrag entstehen kann (vgl. § 133 Abs. 2 BauGB).

Folglich ist bei der Beurteilung, ob sich das Grundstück im Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs im erschlossenen Zustand befindet, grundsätzlich auf die endgültige Herstellung der Erschließungsanlagen im jeweiligen gesamten Bau- und Erschließungsgebiet abzustellen.

Eine Beitragspflicht kann sich auch aus Teilmaßnahmen der Erschließung ergeben. Nach § 133 Abs. 2 BauGB entsteht die Beitragspflicht für Teilbeträge, sobald die Maßnahmen, deren Aufwand durch Teilbeträge gedeckt werden soll, abgeschlossen sind (sachliche Beitragspflicht).

Ein Grundstück, für das entsprechende Teilbeträge entstanden sind, kann nicht als „erschlossenes Grundstück” angesehen werden. Der Abschluss der Teilmaßnahmen im Rahmen einer Erschließung kann der Fertigstellung sämtlicher nach dem örtlichen Baurecht erforderlichen öffentlichen Erschließungsanlagen nicht gleichgestellt werden.

Zu den Erschließungsanlagen gehören im Wesentlichen die Verkehrs- und Grünanlagen sowie die Anlagen zur Ableitung von Abwässern und zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser. Nicht zu den Erschließungsanlagen gehören die auf den (Privat-) Grundstücken selbst notwendigen Anschlüsse, wie Zufahrtswege und Anschlüsse an die Ver- und Entsorgungseinrichtungen (BFH-Urteil vom 15.3.2001, II R 39/99, BStBl 2002 II S. 93). Die Merkmale der endgültigen Erschließung sind von der Gemeinde durch Satzung geregelt (§ 132 Nr. 4 BauGB).

Für die in § 127 Abs. 2 BauGB angegebenen Erschließungsanlagen (z.B. Sammelstraßen, Parkflächen, Grünanlagen) können nur Erschließungsbeiträge nach dem BauGB erhoben werden. Für alle anderen Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 4 BauGB (z.B. Anlagen zur Ableitung von Abwasser oder zur Versorgung mit Elektrizität, Kinderspielplätze) kann die Beitragserhebung stets nur nach Maßgabe der Kommunalabgabengesetze der Länder erfolgen.

Wird ein in diesem Sinne erschlossenes Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs, ist Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks grundsätzlich auch der auf die Erschließung entfallende Betrag, unabhängig davon, ob er im Kaufpreis enthalten ist oder neben dem Kaufpreis gesondert ausgewiesen wird.

Dies gilt nicht, wenn die Kommune eigene erschlossene Grundstücke veräußert und den Erschließungsbeitrag abgabenrechtlich geltend macht. Eine abgabenrechtliche Geltendmachung liegt vor, wenn ein entsprechender Verwaltungsakt (Beitragsbescheid) der betreffenden Gemeinde ergeht oder zwischen der Gemeinde und dem Erwerber ein öffentlich-rechtlicher (subordinationsrechtlicher) Vertrag über die Erschließungsbeiträge geschlossen wird (vgl. Münchner Kommentar zum BGB, 4. Auflage, Vor § 145, Rz. 35 bis 39 und Boruttau, GrEStG, 15. Auflage, Rz. 290 zu § 9). In diesen Fällen gehören die vom Grundstückseigentümer übernommenen Erschließungsbeiträge nicht zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage.

In einigen Bundesländern, wie z.B. Bayern und Baden Württemberg ist das dort geltende Kommunalabgabengesetz nicht so stark an das BauGB angelehnt wie in Hessen. Nach diesen Kommunalabgabengesetzen bedarf es nicht mehr einer Konkretisierung der Beitragspflicht mittels Bescheid wie bei § 134 Abs. 1 BauGB, mit der Folge, dass die Beitrag...