Errichtung einer Holzterrasse auf durch Bauträger zugewiesener Sondernutzungsfläche

Leitsatz

Vereinbarte Zuweisung von Sondernutzungsrechten (hinsichtlich Außenstellplätzen sowie einer Garten- und Terrassenfläche) an einen Käufer über vereinbarte Änderungsvollmacht nach Teilungserklärung durch den Bauträgerverkäufer

Normenkette

§§ 10, 14, 15, 22 Abs. 1 WEG; § 1004 BGB

Kommentar

1. Nach Teilungserklärung hatte sich der Bauträgerverkäufer die Möglichkeit vorbehalten, über die Verwendung und Zuteilung zunächst als Außenstellplätze bezeichneter Flächen je nach Bedarf und Interesse zu entscheiden, insbesondere durch Nachtragsurkunde Eigentümern das Sondernutzungsrecht an den in einer Anlage zur Teilungserklärung bestimmten Außenstellplätzen einzuräumen. Bis dahin waren die Eigentümer – mit Ausnahme der Bauträgerverkäuferin – von Gebrauch und Nutzung dieser Flächen ausgeschlossen. Weiterhin war Ermächtigung und Vollmacht vereinbart, die Ausgestaltung noch nicht verkaufter Einheiten sowie die Teilungserklärung ändern zu können. Ein beklagter Eigentümer erhielt zu seiner Wohnung das Nutzrecht eines Stellplatzes und auf weiteren Flächenteilen das einer Garten- und Terrassenfläche mit der Befugnis, diese durch eine Hecke in Pflanzkästen aus Holz abzugrenzen. Der beklagte Käufer errichtete auf der gesamten, ihm zugewiesenen Sondernutzungsfläche eine Holzterrasse und grenzte diese durch einen Zaun mit Begrenzungssteinen sowie Bepflanzungen ab. Ein klagender Miteigentümer hielt dies für rechtswidrig und forderte Beseitigung der Terrassenanlage und Wiederherstellung des vorherigen Zustands.

2. Das Berufungsgericht hat hier Ansprüche des Klägers nach § 1004 BGB i.V.m. §§ 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG jedenfalls im Ergebnis zu Recht verneint, soweit dem Beklagten Flächen zur Terrassen- und Gartennutzung zugewiesen wurden.

   Die Terrasse in vorgenommener Gestaltung hält sich noch innerhalb des von der geänderten Teilungserklärung gesteckten Rahmens. Zwar bedürfen bauliche Veränderungen nach § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich der Zustimmung aller Eigentümer. Eine solche Zustimmung kann jedoch – wie hier – bereits in der Zuweisung des Sondernutzungsrechts enthalten sein, soweit bauliche Veränderungen Eingang in die Beschreibung des Sondernutzungsrechts gefunden haben oder wenn sie nach dem Inhalt des jeweiligen Sondernutzungsrechts üblicherweise vorgenommen werden und der Wohnungsanlage dadurch kein anderes Gepräge verliehen wird (vgl. insoweit bereits Urteil des BGH v. 2.12.2011, V ZR 74/11).

   Die Terrassen- und Gartengestaltung des Beklagten hinsichtlich der zugewiesenen Fläche war hier nicht zu beanstanden. Der Bauträgerverkäufer war nicht darauf beschränkt, die von ihm vorbehaltenen Flächen Erwerbern nur zur Nutzung als Außenstellplätze zuzuweisen.

3. Eine solchermaßen vereinbarte Ermächtigung mit Verdinglichung durch Grundbucheintragung nach § 10 Abs. 3 WEG muss allerdings dem sachen- und grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen (vgl. wie vor BGH im Urteil v. 2.12.2011 und BGH, Urteil v. 20.1.2012, V ZR 125/11). Dies ist vorliegend der Fall, da sich die Abänderungsbefugnis auf in einer Anlage gekennzeichnete Flächen bezieht und die Befugnisse klar umrissen sind. Allerdings hat der Beklagte entgegen der Nutzungszuweisung seine Terrassenfläche mit einem Stahlgitterzaun und Begrenzungssteinen abgegrenzt. Diese Art der Abgrenzung beeinträchtigt allerdings die restlichen Eigentümer nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus; Beeinträchtigungen nach § 22 Abs. 1 WEG wurden deshalb von den Tatgerichten rechtsfehlerfrei verneint.
4. Auch Gläubiger mussten diesen Zuweisungen nicht zustimmen. Die Entbehrlichkeit solcher Zustimmungen ergibt sich bereits nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG, da der Ausschluss der übrigen Eigentümer hinsichtlich dieser Flächen bereits als negative Komponente des Sondernutzungsrechts dinglicher Inhalt aller Eigentumsrechte geworden ist und daher die Rechtsstellung dinglicher Gläubiger durch die nachfolgende Zuweisung von Sondernutzungsrechten an Erwerber unter Konkretisierung oder Änderung des Nutzungszwecks zumindest im Regelfall keine Verschlechterung mehr erfahren dürfte (h.M.).
5. Begründet ist die Beseitigungsklage allerdings insoweit, als der Beklagte die ihm nur als Außenstellplatz zugewiesene Fläche ebenfalls mit einer Holzterrasse versehen hat. Diese bauliche Veränderung entsprach nicht der Beschreibung des zugewiesenen Sondernutzungsrechts im Sinne der Nutzung als Stellplatz; hier wäre Zustimmung auch des Klägers nach § 22 Abs. 1 WEG aufgrund einer Beeinträchtigung nach § 14 Nr. 1 WEG notwendig gewesen. Garten- und Terrassennutzungen führen üblicherweise zu stärkeren Belastungen als dies bei der typischen Nutzung einer Fläche als Stellplatz der Fall ist, was auf der Hand liegt (zum besonderen Störpotenzial von Holzterrassen vgl. auch BGH, Senatsurteil v. 14.10.2011, V ZR 56/11, NZM 2012 S. 27/28).

Anmerkung

Zunehmend mehr lassen sich Bauträgerverkäufer in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und meist auch parallel in bereits vorgenommenen Ersterwerbsverträgen ermächtigen und bevollmäc...