Ermessen: Ausübung beim Baumfällen / 4 Die Entscheidung

Die Klage hat Erfolg! Der Beschluss widerspreche dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung. Grundsätzlich obliege es den Wohnungseigentümern, bei mehreren Entscheidungsmöglichkeiten eine Ermessensentscheidung zu treffen. Dazu gehöre es auch, festzustellen, ob eine Ermessensentscheidung möglich sei oder eine Ermessensreduzierung auf Null vorliege. Im Fall fehlten zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung insoweit ausreichende Anhaltspunkte. Soweit die beklagten Wohnungseigentümer geltend machten, die Erle sei umsturzgefährdet, und müsse deswegen gefällt werden, spreche allein der Zeitablauf zwischen Fällgenehmigung und Versammlung gegen eine akute Umsturzgefahr. Es habe zahlreiche, auch heftige Stürme in den letzten Jahren gegeben, ohne dass die Erle umgekippt sei. Auch sei nichts dafür vorgetragen worden, dass z. B. frische Risse in der Erdoberfläche erkennbar geworden seien. Allein die Tatsache, dass die Erle schief stehe, indiziere keine Umsturzgefahr. Unter diesen Umständen hätten die Wohnungseigentümer feststellen müssen, ob noch andere, weniger eingreifende Maßnahmen erforderlich, möglich und gewünscht waren, um die Erle zu erhalten.

Hinweis

Ein merkwürdiger Fall, der jedem Verwalter zur Warnung gereichen sollte. Es ist völlig unklar, warum der Verwalter eigenmächtig vorgegangen ist und – ohne die Wohnungseigentümer einzuschalten – nicht nur eine Fällgenehmigung eingeholt, sondern diese auch – bis die Wohnungseigentümer ihn stoppten – umgesetzt hat. So ein Verwalter gefährdet seine Bestellung! Wie wäre es richtig? Ein Kurzüberblick:

- Die Wohnungseigentümer sind Eigentümer der auf dem gemeinschaftlichen Eigentum gepflanzten Bäume. Bäume sind ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§§ 93, 94 Abs. 1 Satz 2 BGB) und stehen im gemeinschaftlichen Eigentum (BGH v. 11.12.1992, V ZR 118/91, NJW 1993 S. 727 unter III. 2). Als Eigentümer sind die Wohnungseigentümer für die Bäume verkehrssicherungspflichtig (auch für Grenzbäume). Sie müssen deshalb die nach dem jeweiligen Stand der Erfahrung und Technik als geeignet und genügend erscheinenden Sicherungen treffen, also den Gefahren vorbeugend Rechnung tragen, die nach Einsicht eines besonnenen, verständigen und gewissenhaften Menschen erkennbar sind, und diejenigen Maßnahmen ergreifen, die zur Gefahrbeseitigung objektiv erforderlich und nach objektiven Maßstäben zumutbar sind. Danach sind sie u. a. verpflichtet, die Bäume in angemessenen Abständen auf Krankheitsbefall zu überwachen.

- Wie oft und in welcher Intensität solche Baumkontrollen durchzuführen sind, lässt sich nicht generell beantworten. Ihre Häufigkeit und ihr Umfang sind von dem Alter und Zustand des Baums sowie seinem Standort abhängig (BGH, Urteil v. 2.7.2004, V ZR 33/04). Werden dabei Anzeichen erkannt, die nach der Erfahrung auf eine besondere Gefahr durch den Baum hinweisen, ist eine eingehende Untersuchung vorzunehmen; solche Anzeichen können trockenes Laub, dürre Äste oder verdorrte Teile, Pilzbefall, äußere Verletzungen oder Beschädigungen, hohes Alter des Baums, sein Erhaltungszustand, die Eigenart seiner Stellung und sein statischer Aufbau sein (BGH, Urteil v. 2.7.2004, V ZR 33/04).

- Grundsätzlich hat der Verwalter daher mit den Wohnungseigentümern zu besprechen, wie jedenfalls ein älterer Baumbestand kontrolliert wird. Häufig bietet sich insoweit ein Vertrag mit einem Fachunternehmen zur Durchführung von verkehrssicherheitsrelevanten und baumpflegerischen Schnittmaßnahmen an. Der zur Wohnungseigentumsanlage gehörende Baumbestand kann danach z. B. einmal jährlich kontrolliert werden und zusätzlich nach Stürmen. Dieser Vertrag befreit die Wohnungseigentümer im Ergebnis von der Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht. Voraussetzung ist allerdings eine klare Absprache, die eine Ausschaltung von Gefahren sicherstellt (BGH, Urteil v. 13.12.2019, V ZR 43/19, Rz. 9). Dann verengt sich die Verkehrssicherungspflicht auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht, die sich darauf erstreckt, ob der Dritte die übernommenen Sicherungspflichten auch tatsächlich erfüllt hat (BGH, Urteil v. 13.12.2019, V ZR 43/19, Rz. 9). Diese Kontrolle ist Aufgabe des Verwalters.

- Wird durch Begehung oder durch den Hinweis eines Wohnungseigentümers oder Drittnutzers klar, dass ein Baum krank ist, müssen grundsätzlich die Wohnungseigentümer beschließen, was geschehen soll. Voraussetzung dieses Beschlusses sind ausreichende Informationen. Die Wohnungseigentümer müssen also erfahren, dass der Baum krank ist und ob und ggf. welche Möglichkeiten es gibt, der Krankheit entgegen zu treten. Nicht jeder Baum darf im Übrigen gefällt werden. In jeder Stadt und jeder Gemeinde gibt es in der Regel eine Baumsatzung oder eine Baumschutzverordnung, die regelt, wann welcher Baum gefällt werden darf. Je größer der Baum, desto größer ist auch die Wahrscheinlichkeit, dass vor dem Fällen eine Genehmigung eingeholt werden muss (Baumfällgenehmigung). Auch hierauf sollte der Verwalter die Wohnungseigentümer hinweisen. Wird beschlossen, dass ein Baum...