Sieht die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine wirtschaftliche Trennung der einzelnen Gebäude vor und/oder verleiht sie den Untergemeinschaften eigene Beschlusskompetenzen, ändert auch dies zunächst nichts daran, dass eine einheitliche Erhaltungsrücklage für sämtliche Gebäude zu bilden ist. Stets kommt es insoweit darauf an, was konkret Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung regeln.
Trennung "in wirtschaftlicher Hinsicht"
- Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, nach der "Gebäudeteile mit Wohnungen einerseits und das Parkhaus andererseits in wirtschaftlicher Hinsicht so behandelt werden sollen, als seien es voneinander unabhängige Gebäude", ändert nichts daran, dass die Teil- und Wohnungseigentümer in eine Erhaltungsrücklage einzuzahlen haben, so die Gemeinschaftsordnung die Bildung einer Erhaltungsrücklage vorsieht.[1]
- Regelt die Gemeinschaftsordnung hingegen, dass "Wohngebäude und Parkhaus je als selbstständige Einheit anzusehen und zu behandeln sind und dies insbesondere für Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, für die Verteilung der laufenden Kosten, der Instandhaltungsrücklage, Eigentümerversammlungen (…) gilt", so sind auch getrennte Rücklagen zu bilden. Es ist nämlich selbstverständlich zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Erhaltung der einzelnen Gebäude ist.[2]
Ist nur eine Rücklage gebildet, sind den Untergemeinschaften aber Beschlusskompetenzen mit Blick auf Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung der einzelnen Häuser eingeräumt, können die Wohnungseigentümer einer derartigen Wirtschaftseinheit nicht ohne Weiteres – etwa über eine "Kompetenz kraft Sachzusammenhangs" – auch allein über die Entnahme aus der Rücklage entscheiden. Es bleibt vielmehr bei der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft.[3]
Durch die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.[4] In einem derartigen Fall sind dann aber auch für die einzelnen Untergemeinschaften getrennte Rücklagen zu bilden.[5]
Ergibt sich weder aus der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung noch aus einer anderweitigen Vereinbarung die Möglichkeit zur Bildung mehrerer Erhaltungsrücklagen und wurden dennoch solche Rücklagen angespart und auf ein gesondertes Rücklagenkonto gebucht, so ist hierdurch nicht eine wirksame Vereinbarung zu einer isolierten Erhaltungsrücklage für einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums begründet worden. Der gesondert ausgewiesene Teil bleibt vielmehr Bestandteil der gesamten Erhaltungsrücklage und kann, ohne dass ein besonderer Zweck vorliegt, auch nicht ohne Weiteres aufgelöst werden.[6]
Buchung der Rücklage
Sind in einer Mehrhausanlage getrennte Rücklagen für die einzelnen Untergemeinschaften gebildet, handelt es sich bei diesen einzelnen Rücklagen dennoch um Vermögen der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter kann also nicht etwa gesonderte Bankkonten namens der jeweiligen Untergemeinschaft eröffnen. Es ist auch gar nicht erforderlich, gesonderte Bankkonten bezüglich der einzelnen Rücklagen zu führen. Der Verwalter hat die Rücklagen vielmehr buchhalterisch zu trennen und kann daher die Rücklagen auf einem einzigen Bankkonto belassen. Wichtig ist lediglich die interne Trennung der jeweiligen Rücklagen.
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