AG Solingen Urteil vom 08.12.2017 - 15a C 32/17

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern als Gesamtschuldnern auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des insgesamt vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, 42719 Solingen.

Die WEG besteht aus insgesamt drei Häusern, sowie einer Tiefgarageneinheit.

In der Teilungserklärung vom 08.06.1993 wurde geregelt, diese Bauwerke jeweils in Wirtschaftseinheiten zu unterteilen.

Die Teilungserklärung sieht betreffend die Bildung der Wirtschaftseinheit folgende Regelung vor:

„Dies bedeutet, dass die Miteigentümer einer Wirtschaftseinheit alleine über diejenigen Maßnahmen entscheiden und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer Kosten tragen, die nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes der Gemeinschaft der Eigentümer übertragen sind. Dies gilt sowohl für alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wie auch für bauliche Veränderungen innerhalb einer Wirtschaftseinheit.”

Hinsichtlich dieser Regelung wird auf Bl. 7 der Teilungserklärung, Bl. 38 d.A., Bezug genommen.

Für die jeweiligen Wirtschaftseinheiten werden von der zuständigen Verwaltung jeweils getrennte Rücklagenkonten geführt. Ein Rücklagenkonto für die Gesamt-WEG existiert nicht.

Am 12.07.2017 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der unter anderem folgender Beschluss getroffen wurde:

„TOP 09.07: Eigenmächtige Veranlassung der Abbuchung aktueller Rechnungen aus den Rücklagen

Beschluss:

Die Eigentümer beschließen und beauftragen die Hausverwaltung, zum Ende eines jeden Wirtschaftsjahres diejenigen Beträge je Wirtschaftseinheit, über die jeweilige Instandhaltungsrücklage zu buchen, welche im Wirtschaftsjahr angefallen sind und über das Konto „Reparaturen” gemäß Wirtschaftsplan hinausgehen.

Wird der im Wirtschaftsplan für das jeweilige Reparaturkonto der Wirtschaftseinheit der Betrag überschritten, so sind die Mehrkosten über die jeweilige Rücklage abzurechnen und zu verbuchen.

Verwaltungsbeirat und Hausverwaltung sind in Absprache berechtigt, im Sinne dieser Beschlussfassung zu entscheiden und die Abrechnung durch die Hausverwaltung entsprechend aufstellen zu lassen.”

Die Kläger sind der Ansicht, über den Beschluss gemäß TOP 09.07 habe mangels Beschlusskompetenz nicht durch die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft abgestimmt werden dürfen.

Denn aufgrund der Aufteilung der Bauwerke in Wirtschaftseinheiten würden die Miteigentümer einer jeweiligen Wirtschaftseinheit allein und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer über die Angelegenheiten ihrer Wirtschaftseinheit entscheiden.

In dem angefochtenen Beschluss werde über die Rücklagen betreffend die Instandsetzung der jeweiligen Häuser beschlossen. Die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung, dass die jeweiligen Wirtschaftseinheiten über die Instandsetzungen entscheiden, umfasse zwingend auch die Entscheidungsbefugnis über den Umgang mit den Rücklagen für die Instandsetzung. Daher liege die Beschlusskompetenz bei den Wirtschaftseinheiten.

Der Beschluss entspreche zudem nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn wenn regelmäßig Reparaturkosten, die höher sind, als im Wirtschaftsplan vorgesehen, als Saldo auf das Rücklagenkonto gebucht werden könnten, bestehe die Gefahr, dass der Rücklagenbestand abgeschmolzen werde und für größere Sanierungsmaßnahmen nicht ausreichend Geld auf dem Rücklagenkonto zur Verfügung stehe.

Die Kläger beantragen,

den in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft in 42719 Solingen vom 12.07.2017 zum TOP 09.07 gefassten Beschluss betreffend die Buchung aktueller Rechnungen über die jeweilige Instandhaltungsrücklage für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass Beschlusskompetenz bestanden habe. Anderes ergebe sich nicht aus der Teilungserklärung. Denn auch dann, wenn Wirtschaftseinheiten gebildet werden würden und hieraus folge, dass die einzelnen Wirtschaftseinheiten über bestimmte Maßnahmen der Verwaltung separat entscheiden könnten und ein entsprechender Kostenverteilerschlüsseln betreffend die unterschiedlichen Wirtschaftseinheiten vereinbart worden sei, müsse stets eine Gesamtjahresabrechnung für die Gesamtanlage erstellt werden.

Es sei in der Teilungserklärung auch keinerlei Regelung getroffen worden, dass für die getrennten Wirtschaftseinheiten separate Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen zu erstellen und zu beschließen wären, woraus folge, dass lediglich eine einzige Jahresgesamtabrechnung zu erstellen sei. Entsprechend habe die Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Beschlusskompetenz betreffend die Frage der Finanzierung solcher Kosten, die den im jeweiligen Wirtschaftsplan ausgewiesenen Kostenansatz überschreiten.

Im Weiteren müsse Beachtung finden,...