Kurzbeschreibung
Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, "die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen". Aber was ist von untergeordneter Bedeutung? Im Zweifel sollte der Verwalter stets einen Eigentümerbeschluss herbeiführen. Um eine gewisse Handlungsfreiheit zu behalten, kann dem Verwalter ein jährliches Budget eingeräumt werden, in dessen Rahmen er keinen Beschluss im Einzelfall einholen muss.
Vorbemerkung
Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, "die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen".
Im Außenverhältnis verleiht § 9b Abs. 1 WEG dem Verwalter die Befugnis zur außergerichtlichen und gerichtlichen Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Abschlusses von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Bis auf diese genannten beiden Ausnahmen ist seine Vertretungsmacht im Außenverhältnis nicht beschränkbar.
Die Frage, welche Erhaltungsmaßnahmen noch von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen, hängt maßgeblich von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft ab. So reichen die Handlungsbefugnisse in großen Wohnanlagen weiter als in kleinen Anlagen.
Einen Anhaltspunkt für die eigenständige Vornahme von Verwaltungsmaßnahmen könnte ein bestimmter Prozentsatz des Wirtschaftsplanvolumens bieten, wobei völlig offen ist, welcher Prozentsatz hier in Ansatz zu bringen wäre. Ggf. kann auch die Rechtsprechung zum Erfordernis des Vorliegens von Vergleichsangeboten herangezogen werden, die insoweit Grenzen zwischen 3.000 und 5.000 EUR zieht – freilich bezogen auf große Gemeinschaften. In kleineren Gemeinschaften sind Vergleichsangebote bei weit geringeren Volumina erforderlich. In Zweifelsfällen sollte der Verwalter stets einen Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 2 WEG herbeiführen.
Die Wohnungseigentümer können dem Verwalter durch Mehrheitsbeschluss ein jährliches Budget für Erhaltungsmaßnahmen einräumen. Im Rahmen dieses Budgets kann er Maßnahmen der Erhaltung in Auftrag geben, ohne zuvor eine Eigentümerversammlung einberufen zu müssen.[1] Entsprechendes kann auch in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden.
Beschluss über Erhaltungsbudget
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TOP XX Verwalterbudget für Erhaltungsmaßnahmen
Der Verwalter ist auch ohne entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ermächtigt, Erhaltungs- bzw. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen namens und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Auftrag zu geben, soweit die Maßnahme im Einzelfall ein Kostenvolumen von _______ EUR nicht überschreitet. Die Maßnahmen dürfen insgesamt _______ EUR im Wirtschaftsjahr nicht überschreiten. So der Verwalter von dieser Befugnis Gebrauch macht, sind der Verwaltungsbeirat unverzüglich und die Wohnungseigentümer anlässlich der Eigentümerversammlung entsprechend in Kenntnis zu setzen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
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