Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 5.2 Abweichung durch Beschluss

Eine gegenüber dem geltenden gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen ist gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG grundsätzlich möglich. Nach dieser Bestimmung können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung beschließen. Da das WEG keine qualifizierten Mehrheitsquoren mehr kennt und die Beschlussfassung nach § 25 Abs. 1 WEG stets einfach-mehrheitlich erfolgt – lediglich auf Rechtsfolgenseite gilt etwas anderes nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG bei Maßnahmen der baulichen Veränderung –, existiert auch keine Differenzierung mehr zwischen den Betriebs- und Verwaltungskosten einerseits und den Kosten von Erhaltungsmaßnahmen andererseits. Lediglich für die Verteilung der Kosten von baulichen Veränderungen, die auch Maßnahmen der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums umfassen, gilt die Spezialnorm des § 21 WEG. Mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 hat das WEMoG einschneidende Änderungen hinsichtlich der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gebracht.

5.2.1 Dauerregelungen möglich

Hatte § 16 Abs. 4 WEG a. F. lediglich eine Kostenverteilungsänderung im konkreten Einzelfall einer Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erlaubt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nunmehr Dauerregelungen beschlossen werden.

Praxis-Beispiel

Fenstererhaltung

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die einzelnen Wohnungseigentümer die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen an den Außenfenstern zu tragen haben, die sich im Bereich ihrer Sondereigentumseinheit befinden.

Nach früher geltender Rechtslage wäre ein solcher Beschluss per se nichtig gewesen, da er keinen Einzelfall zum Inhalt hat, sondern eine Dauerregelung. Auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist ein solcher Beschluss nunmehr möglich. Auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen, dass die Kosten z. B. für Reparaturen ihrer Fenster oder eines Fensteraustauschs oder auch entsprechende Maßnahmen wie an den Wohnungseingangstüren bzw. den Zugangstüren zum Sondereigentum, allein von den betreffenden Sondereigentümern zu tragen sind.

Nichtige Altbeschlüsse

Nichtige Altbeschlüsse leben nunmehr nicht automatisch als wirksam auf, weil das Wohnungseigentumsgesetz eine entsprechende Beschlusskompetenz verleiht. Sie bleiben nichtig. Wollen die Wohnungseigentümer eine exklusive Kostenbelastung, müssen sie diese erneut ausdrücklich beschließen.

Musterbeschluss: Kostenverteilung einer Erhaltungsmaßnahme im Sondereigentum

TOP XX: Kostentragung bei Erhaltungsmaßnahmen von Fenstern im Bereich des Sondereigentums sowie der Eingangstür zur Sondereigentumseinheit

Die Kosten notwendiger Erhaltungsmaßnahmen an Außenfenstern im Bereich einer Sondereigentumseinheit einschließlich ihres Austauschs hat der jeweilige Eigentümer der betroffenen Sondereigentumseinheit zu tragen. Entsprechendes gilt für Erhaltungsmaßnahmen beim Austausch von Eingangstüren der Sondereigentumseinheiten. Auch diese Kosten hat der betreffende Eigentümer der jeweiligen Sondereigentumseinheit zu tragen.

Die Finanzierung der Kosten derartiger Maßnahmen erfolgt zunächst aus der Erhaltungsrücklage. Der Verwalter hat die sich auf Grundlage der ihm seitens des Fachunternehmens erteilten Rechnung ergebenden Kosten dem jeweils betroffenen Wohnungseigentümer in Rechnung zu stellen und den Rechnungsbetrag nach erfolgter Zahlung der Erhaltungsrücklage zuzuführen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

5.2.2 Gebrauchsmöglichkeit

Eine exklusive Kostenbelastung einzelner Wohnungseigentümer oder einer Gruppe von ihnen, war nach früher geltender Rechtslage gemäß § 16 Abs. 4 WEG a. F. nur dann möglich, wenn diese Wohnungseigentümer zumindest eine eigennützige Gebrauchsmöglichkeit der von der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme betroffenen Bereiche des Gemeinschafseigentums hatten.^[1]

Praxis-Beispiel

Gebrauchsmöglichkeit

Da nur die Eigentümer von Wohnungen mit Balkon diesen nutzen, können ihnen die Kosten einer Balkonsanierung auch allein auferlegt werden, während Wohnungseigentümer, die über keinen Balkon verfügen, davon ausgenommen werden. Nicht möglich ist es dagegen, dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung die Kosten der Erhaltung des Daches aufzuerlegen. Auch wenn er dem Dach am nächsten ist, hat er keine eigennützige Gebrauchsmöglichkeit an dem Dach.^[2]

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG verzichtet zwar auf das Kriterium des Gebrauchs bzw. der eigennützigen Gebrauchsmöglichkeit, denn der Gesetzgeber möchte das Entscheidungsermessen der Wohnungseigentümer nicht unnötig durch inhaltliche Vorgaben einschränken. Allerdings müssen Kostenverteilungsänderungsbeschlüsse auch nach neuer Rechtslage – und im Besonderen auch solche, die auf die Änderung de...