Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen,
die von untergeordneter Bedeutung sind und
die nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen.
Eines entsprechenden Ermächtigungsbeschlusses bedarf es nicht. Im Rahmen seiner gesetzlichen Ermächtigung hat der Verwalter umfassende Entscheidungsbefugnisse. Allerdings sind die Begriffe "untergeordnete Bedeutung" und "erhebliche Verpflichtung" wenig konkret. Was hier von "untergeordneter Bedeutung" und "mit nicht erheblichen Verpflichtungen" verbunden ist, richtet sich maßgeblich nach der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft.
Zur Sicherheit sollte sich der Verwalter darauf beschränken, folgende Kleinmaßnahmen durchzuführen:
Auswechseln von Glühbirnen;
Beschaffung von Ersatzteilen;
Versiegelung von Treppenhausfenstern[1];
Reinigung der Dachrinne;
- Reparatur defekter Teile der Heizungsanlage.
Stets sollte der Verwalter für eine Ermächtigung bei Amtsbeginn aufgrund Beschlusses sorgen. Dies kann auch der Beschluss über den Verwaltervertrag sein, wenn den Wohnungseigentümern zweifelsfrei bewusst ist, dass sie dem Verwalter Ermächtigungen einräumen, die über seine gesetzlichen hinausgehen.[2]
Vorsicht: Keine Ermächtigung zur Beauftragung eines Hausmeisters!
Äußerst umstritten ist, ob eine Klausel in einer Gemeinschaftsordnung, die den Verwalter ermächtigt, einen Hausmeister zu beschäftigen oder zu beauftragen, im Innenverhältnis auch gegenüber den Wohnungseigentümern wirkt. Mit guten Gründen dürfte hier im Innenverhältnis eine konkrete Beschlussfassung erforderlich sein, sodass die Wohnungseigentümer nicht einem unkontrollierbaren Kostenrisiko ausgesetzt sind.[3]
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