Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 2.2 "Sachverständigen-Budget"

Insbesondere im Fall von Feuchtigkeitsschäden sollten unverzüglich Maßnahmen der Ursachenerforschung eingeleitet werden. In aller Regel führt kein Weg an einer entsprechenden Sachverständigenbegutachtung vorbei. In den häufigsten Fällen zeigen sich Feuchteerscheinungen im Bereich von Sondereigentumseinheiten. Soweit Ursache für Schäden am Gemeinschaftseigentum etwa ein Nutzerfehlverhalten oder vernachlässigtes Sondereigentum sein sollte, können die entsprechend entstandenen Kosten dem betreffenden Wohnungseigentümer auferlegt werden, der sie verursacht hat.^[1]

Unabhängig hiervon sollte der Verwalter für eine klare Regelung sorgen, die ihn ausdrücklich ohne vorhergehende Beschlussfassung einholen zu müssen, tatsächlich in die Lage versetzt, unverzüglich Sachverständigengutachten zur Ursachenerforschung in Auftrag geben zu können. Denn auch hier ist die Rechtslage alles andere als eindeutig.

Musterklausel: Regelung eines Budgets für Sachverständige in der Gemeinschaftsordnung

(...)

Werden dem Verwalter Feuchteschäden im Bereich des Gemeinschaftseigentums von Wohnungseigentümern angezeigt oder erkennt der Verwalter selbst Feuchteschäden, ist er ermächtigt, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen geeigneten Sachverständigen zur Ermittlung der Schadensursache zu beauftragen. Die Kosten für die Beauftragung des Sachverständigen dürfen einen Betrag in Höhe von _______ EUR nicht übersteigen. Die Wohnungseigentümer können vorgenannten Betrag durch Mehrheitsbeschluss abändern. Von der Beauftragung des Sachverständigen sind der Verwaltungsbeirat unverzüglich und die Wohnungseigentümer anlässlich der Wohnungseigentümerversammlung entsprechend in Kenntnis zu setzen.

Stellt sich heraus, dass ein Nutzerfehlverhalten oder mangelhafte Erhaltung des Sondereigentums für die Schäden ursächlich ist, sind die Kosten für die Begutachtung vom insoweit verantwortlichen Wohnungseigentümer zu tragen.

Musterbeschluss/Vertragsklausel: Regelung eines Budgets für Sachverständige

(...)

Werden dem Verwalter Feuchteschäden im Bereich des Gemeinschaftseigentums von Wohnungseigentümern angezeigt oder erkennt der Verwalter selbst Feuchteschäden, ist er ermächtigt, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen geeigneten Sachverständigen zur Ermittlung der Schadensursache zu beauftragen. Die Kosten für die Beauftragung des Sachverständigen dürfen einen Betrag in Höhe von _______ EUR nicht übersteigen. Von der Beauftragung des Sachverständigen sind der Verwaltungsbeirat unverzüglich und die Wohnungseigentümer anlässlich der Wohnungseigentümerversammlung entsprechend in Kenntnis zu setzen.

[1] AG Waiblingen, Urteil v. 22.2.2016, 20 C 1896/15 WEG, ZWE 2016 S. 267.