Soweit bereits bei "normalen" Maßnahmen der Erhaltung keine Verpflichtung besteht, dieselben Materialen wie bei der Errichtung der Wohnanlage zu verwenden, ist die modernisierende Erhaltung dadurch geprägt, dass die Wohnungseigentümer auch nicht gezwungen sind, sich im Rahmen der Erhaltung auf den ggf. veralteten Standard der schadhaften Anlagen und Einrichtungen zu beschränken.
Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kennt das Wohnungseigentumsgesetz den Begriff der "modernisierenden Erhaltung" bzw. der "modernisierenden Instandsetzung" nicht mehr.
Änderungen durch das WEMoG
Alle Maßnahmen, die über die bloße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums hinausgehen, stellen bauliche Veränderungen dar – also auch die Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.
Gemäß § 20 Abs. 1 WEG werden alle Maßnahmen der baulichen Veränderung mit einfacher Mehrheit beschlossen.
- Insbesondere die Kosten von Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung sind nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG von sämtlichen Wohnungseigentümern zu tragen, da sich bereits nach altem Recht deren Kosten innerhalb eines Zeitraums von ca. 10 Jahren amortisieren mussten, was auch weiterhin Voraussetzung ist.
Insoweit gilt auch die bezüglich der alten Rechtslage ergangene Rechtsprechung weiterhin: Von einer modernisierenden Erhaltung ist immer dann zu sprechen, wenn vorhandene defekte, veraltete oder unzureichende Einrichtungen oder Anlagen des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch gleichartige, sondern durch technisch neuere, bessere und möglicherweise kostspieligere ersetzt werden. Voraussetzung ist, dass sich die Investitionen auf Grundlage einer Kosten-Nutzen-Analyse in einem Zeitraum von 10 Jahren amortisieren.[1]
Erfordern öffentlich-rechtliche Vorschriften – wie etwa das GEG – bestimmte Maßnahmen, stellt sich die Frage nach einer Amortisation freilich nicht.
Kommen mehrere gleichermaßen Erfolg versprechende Erhaltungsmaßnahmen in Betracht, steht der Eigentümergemeinschaft bei der Auswahl ein Ermessensspielraum zu.[2]
Beschluss muss inhaltlich bestimmt sein
Wie bei anderen Beschlüssen auch, muss selbstverständlich auch der Beschluss über eine modernisierende Erhaltung inhaltlich ausreichend bestimmt sein, insbesondere weil ein Sondernachfolger nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG an Beschlüsse gebunden ist.
Fasst die Eigentümerversammlung z. B. folgenden Beschluss: "Ersetzung einer Wohnungseingangstür mit lichter Durchgangsbreite von lediglich 808 mm durch eine moderne Tür mit zu erwartender noch geringerer Durchgangsbreite", entspricht dies nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil der Eigentümerbeschluss nicht erkennen lässt, welche Mindestdurchgangsbreite toleriert wird.[3]
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