Elektroinstallation: Umfang der Gewährleistung bei unsanierter Altbauwohnung

Leitsatz

1. Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht (im Anschluss an BGH, Urteil v. 26.7.2004, VIII ZR 281/03, NJW 2004 S. 3174)

(amtlicher Leitsatz des BGH)

2. Folgende Formularklauseln

a) "Der Mieter ist berechtigt, in den Räumen Haushaltsmaschinen (z. B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Trockenautomaten) aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind. Im Fall des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes zu tragen (einschließlich der Energieumstellungs- und Folgekosten)."

b) "Zu Instandsetzungen jeglicher Art, baulichen oder sonstigen Änderung und neuen Einrichtungen bedarf der Mieter der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Eigenmächtiges Handeln verpflichtet den Vermieter aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zur Übernahme der Kosten und berechtigt den Mieter nicht zu Aufrechnung oder Zurückbehaltung."

verstoßen gegen § 307 BGB und sind unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 307, 535 Abs. 1, 536a Abs. 2

Kommentar

Der Entscheidung liegt ein Mietvertrag aus dem Jahr 1985 über eine Wohnung in einem unsanierten Altbau zugrunde. Der Formularvertrag enthält u. a. die in den Leitsätzen 2a) und 2b) wiedergegebenen Klauseln.

Der Mieter hat die Miete wegen einer unzureichenden Stromversorgung gemindert und gegen einen weiteren Teil der Miete mit einem Aufwendungsersatzanspruch für die Beseitigung von Schäden an Balkon und PVC-Boden aufgerechnet. Der BGH hatte u. a. zu entscheiden, ob diese Rechte durch die Klauseln in § 7 Nr. 11 und § 10 Nr. 3 des Mietvertrags ausgeschlossen werden.

Dies wird vom BGH verneint:

1. Zu Leitsatz 1: Mindeststandard

Der BGH hat bereits mit Urteil vom 26.7.2004 (VIII ZR 281/03, NJW 2004 S. 3174) entschieden, dass der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt. An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest.

Dies führt zu der Frage, ob die streitgegenständliche Klausel als "abweichende vertragliche Vereinbarung" im Sinne dieser Rechtsprechung zu bewerten ist. Dies wird vom BGH verneint. Ein unterhalb des Mindeststandards liegender Zustand ist nur dann vertragsgemäß, "wenn er eindeutig vereinbart ist". Aus der Vereinbarung muss sich also ergeben, welchen Zustand der Vermieter schuldet. Dies sei der in Leitsatz 2a) wiedergegebenen Klausel nicht zu entnehmen.

2. Zu Leitsatz 2a): Reparaturklausel und Freizeichnung

Weiter weist der BGH darauf hin, dass die Regelung in Satz 2 eine unzulässige Reparaturklausel enthält. Solche Klauseln sind nur wirksam, wenn sie "gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt sind". Die Klausel sehe demgegenüber eine vollständige Freizeichnung des Vermieters für den Zustand der Elektroanlage vor. Deshalb verstößt die in Leitsatz 2a) wiedergegebene Klausel insgesamt gegen § 307 BGB.

3. Zu Leitsatz 2b): Aufwendungsersatz

Nach dem Wortlaut der Klausel hat der Mieter nur dann einen Anspruch auf Erstattung seiner Aufwendungen für eine Mangelbeseitigung, wenn der Vermieter dieser Maßnahme zuvor schriftlich zugestimmt hat. In dieser Form weicht die Klausel von § 536a Abs. 2 BGB ab. Danach hat der Mieter – unabhängig von der Zustimmung des Vermieters – einen Aufwendungsersatzanspruch, wenn sich der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug befindet oder wenn die umgehende Beseitigung eines Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache erforderlich ist. Ein formularvertraglicher Ausschluss dieser Rechte ist unwirksam (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, § 536a BGB Rdn. 178; Ehlert in: Bamberger/Roth, § 536a BGB Rdn. 22).

Wichtig

Ausstattungsstandard bei unsaniertem Altbau

In einem weiteren Teil der Entscheidung befasst sich der BGH mit dem spezifischen Problem des Umfangs der Gewährleistung beim unsanierten Altbau. Insoweit lassen sich aus der Entscheidung folgende Grundsätze ableiten:

1. Bei einem nicht sanierten Altbau kann nicht dieselbe Ausstattung verlangt werden wie bei einem Neubau.

2. Werden jedoch Teile der Mietsache im Verlauf der Mietzeit unbrauchbar, so ist dies auch beim unsanierten Altb...