Bei der Eigentumswohnung ist zwischen den Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums und den Betriebskosten des Sondereigentums zu unterscheiden.
Betriebskosten beim Sondereigentum
Zu den Betriebskosten des Sondereigentums gehören die Grundsteuer, die Betriebskosten einer im Sondereigentum stehenden Etagenheizung, die Kosten der Reinigung und Wartung von vermietereigenen Warmwassergeräten oder Wartungskosten für eine vermietereigene Antenne.
Diese Kosten entstehen unmittelbar beim Eigentümer und ausschließlich für die vermietete Wohnung. Wird vereinbart, dass die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf den Mieter umgelegt werden, gilt dieser Maßstab auch für die Betriebskosten des Sondereigentums. Der Vermieter muss also z. B. ermitteln, welche Grundsteuern insgesamt für die Wohnungseigentumsanlage gezahlt werden. Von diesem Betrag kann er den auf die Wohnfläche entfallenden Betrag auf den Mieter umlegen.[1] Weicht der für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer maßgebliche Maßstab hiervon ab, muss eine Umrechnung erfolgen. Dies führt zu folgendem Ergebnis: Haben die Wohnungen unterschiedliche Wohnflächen, so kann der Eigentümer einer großen Wohnung nur einen Teil der Grundsteuer auf den Mieter umlegen. Umgekehrt könnte der Eigentümer einer Kleinwohnung einen höheren Grundsteueranteil umlegen, als er selbst zu zahlen hat. Dieses (merkwürdige) Ergebnis kann der Vermieter einer Eigentumswohnung nur vermeiden, wenn er mit dem Mieter hinsichtlich der Betriebskosten des Gemeinschafts- und des Sondereigentums spezielle Umlagemaßstäbe vereinbart.
Umlagemaßstab: Formulierung
Die Betriebskosten des Sondereigentums hat der Mieter in voller Höhe zu tragen. Hierzu gehört insbesondere die Grundsteuer. Die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums trägt der Mieter anteilig. Diese Kosten werden nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt.
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