Eigentümerwechsel – Rechtsfolgen / 4.1 Eigentumsübertragung bei bestehendem Mietverhältnis

Bestellt ein Eigentümer an einer von ihm vermieteten Immobilie einen Nießbrauch zugunsten eines Dritten, so tritt der Nießbraucher anstelle des Eigentümers in die sich während der Dauer des Nießbrauchs aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein. Der Nießbraucher wird uneingeschränkt Vermieter; die Vereinbarungen zwischen ihm und dem Mieter wirken über die Beendigung des Nießbrauchs hinaus.

Eigentümer ist außen vor

Der Eigentümer wird vollständig aus dem Mietverhältnis verdrängt. Ihm stehen für die Zeit des Nießbrauchs weder Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu noch hat er irgendwelche Vermieterpflichten zu erfüllen. Der Eigentümer haftet als früherer Vermieter lediglich nach § 566 Abs. 2 Satz 1 BGB. Eine Haftungsbefreiung nach § 566 Abs. 2 Satz 2 BGB scheidet aus, weil der Eigentümer nach Beendigung des Nießbrauchs erneut Vermieter wird.^[1]

Übertragung der vermieteten Immobilie an einen Dritten

Überträgt ein Eigentümer eine von ihm vermietete Immobilie an einen Dritten und lässt er sich zugleich einen Nießbrauch an diesem Grundstück einräumen, wird das Mietverhältnis im Ergebnis nicht tangiert. Der Veräußerer verliert zwar das Eigentum; aufgrund des Nießbrauchs bleibt er aber Vermieter.^[2]

Hinweis

Übertragung des Eigentums auf die Kinder

Erfolgt – wie in der Praxis häufig – die Übertragung des Eigentums durch die Eltern auf die minderjährigen Kinder unter gleichzeitiger Bestellung eines Nießbrauchs zugunsten der Eltern, so treten die Kinder nicht in das Mietverhältnis ein. Eine vormundschaftliche Genehmigung des Grundstückserwerbs nach §§ 1643 Abs. 1, 1822 Nr. 5 BGB ist deshalb nicht erforderlich.^[3]

[1] Staudinger/Emmerich, § 567 BGB Rn. 15; Mittelstein, S. 705.

[2] BGH, NJW 1983 S. 1780; OLG Düsseldorf, GE 2003 S. 878; LG Baden-Baden, WuM 1993 S. 357; AG Dortmund, NZM 1998 S. 511; AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, MM 1998 S. 126.

[3] BGH, a. a. O..