Eigentümerwechsel – Rechtsfolgen

Zusammenfassung

Überblick

Durch die Vorschrift "Kauf bricht nicht Miete" wird sichergestellt, dass der Mieter im Besitz der Mietsache verbleibt, wenn diese veräußert wird. Das Mietverhältnis zwischen dem Mieter und den Veräußerer wird beendet und ein neues Mietverhältnis zwischen Erwerber und Mieter begründet.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Nach der gesetzlichen Rechtsfolge "tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein". Geregelt ist dies in § 566 BGB.

Die häufigsten Fallen

• Sie verkaufen Ihre Immobilie, in der 4 Wohnungen vermietet sind.

  Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Maßgeblich für den Eigentümerwechsel ist die Eintragung im Grundbuch. Eine Auflassungsvormerkung genügt nicht. Alle bereits fälligen Ansprüche verbleiben beim Veräußerer, die noch nicht fälligen Ansprüche gehen auf den Erwerber über.

• Sie haben vom Mieter eine Barkaution erhalten.

  Hat der Veräußerer im Zeitpunkt des Grundbucheintrags fällige Ansprüche gegen den Mieter, kann er sich aus der Kaution befriedigen. Der Erwerber kann vom Mieter die Wiederauffüllung der Kaution verlangen.

  Hat dagegen der Veräußerer keine Ansprüche gegen den Mieter, steht die Kaution dem Erwerber zu. Er kann sie vom Veräußerer herausverlangen, z. B. durch Zahlung der Kautionssumme oder Übergabe des Sparbuchs.

• Sie haben die Mietwohnung verkauft und rechnen die Betriebskosten ab.

  Hier ist zunächst zu klären, wann das Eigentum an den Erwerber übergegangen ist und zu welchem Zeitpunkt der Abrechnungszeitraum abgeschlossen war.

  1. Grundsätzlich ist der Veräußerer nicht berechtigt, eine Zwischenabrechnung zu erstellen.
  2. Der Abrechnungszeitraum ist bereits abgeschlossen. Dann muss der Veräußerer über die Betriebskosten abrechn...