Ein Verzicht des Vermieters auf bestimmte Kündigungsgründe, z. B. auf das Recht, wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf gem. § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als 1 Jahr gelten soll.[1]
Das Schriftformerfordernis erfasst auch eine vertragliche Auswechslung des Mietgegenstands und gilt daher auch dann, wenn durch Austausch des Mietobjekts ein neues Mietverhältnis begründet wird und die Parteien lediglich das Fortgelten der Bestimmungen des vorherigen Mietverhältnisses ohne Einhaltung der Schriftform vereinbaren.[2]
Anderenfalls würde die Gefahr bestehen, dass die Beschränkung der Vermieterrechte einem Erwerber der Wohnung nicht zur Kenntnis gelangt. Sinn und Zweck des Formzwangs (§ 550 Satz 1 BGB) ist, es dem Grundstückserwerber, der in einen bestehenden Mietvertrag kraft Gesetzes eintritt, zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten.
Aus Sicht des Mieters handelt es sich bei einem solchen Verzicht des Käufers auf gesetzliche Kündigungsgründe um ein Vertragsangebot seines neuen Vermieters, das er gem. § 151 BGB ohne ausdrückliche Erklärung gegenüber den Parteien des Kaufvertrags annehmen kann. Kommen Mieter und Käufer auf diese Weise überein, dass der Käufer (neuer Vermieter) das Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs kündigen dürfe, handelt es sich um eine im untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehende Vereinbarung. Diese kann gem. § 566 BGB auch einen nachfolgenden Erwerber des Grundstücks binden, auch wenn sie außerhalb der Mietvertragsurkunde getroffen wurde. Liegt einem nachfolgenden Erwerber des Grundstücks der zwischen erstem Verkäufer und Käufer geschlossene Grundstückskaufvertrag vor, in welchem der Kündigungsverzicht zugunsten des Mieters vereinbart wurde, ist der Erwerber an den Kündigungsverzicht gebunden. Er kann sich insbesondere nicht schon deshalb auf einen Mangel der Schriftform (§ 550 BGB) berufen, weil der Mieter der Änderung des Mietvertrags nicht schriftlich, sondern gem. § 151 BGB ohne ausdrückliche Erklärung zugestimmt hat.[3]
Unterschrift aller Vertragspartner erforderlich
Daher muss ein Kündigungsverzicht grundsätzlich von allen Vertragsparteien unterschrieben werden.
Wird die Vereinbarung über den Ausschluss der Kündigung (z. B. wegen Eigenbedarfs) nur von dem Ehemann der Mieterin ohne Vertretungszusatz unterzeichnet, ist die Schriftform des § 550 BGB nicht gewahrt mit der Folge, dass die Vereinbarung nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam ist. Eine Gerichtsentscheidung, die ohne eingehende Begründung und Auseinandersetzung mit Rechtsprechung und Schrifttum davon abweicht, ist willkürlich und damit verfassungswidrig.[4]
Nehmen die Vertragsschließenden wesentliche Bestandteile des Mietvertrags – dazu gehört auch der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung – nicht in die Vertragsurkunde selbst auf, sondern lagern diese in andere Schriftstücke aus, sodass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarungen erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bestimmungen ergibt, muss zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden, z. B. durch Verbindung mit dem Mietvertrag oder Bezugnahme auf den Mietvertrag.[5]
Zur Frage, ob ein Ausschluss bzw. Verzicht des Vermieters auf die Geltendmachung von Eigenbedarf auch gegenüber dem Rechtsnachfolger des Vermieters, z. B. dem Käufer der Wohnung wirkt, s. "Eigentümerwechsel".
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